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Data: 16/11/2019
Categoria: Artigos
Autor: Prof. Dr. Renato Pelagali
A lei de regularização de edificações – Lei nº 17.202/2019, também conhecida como LEI DE ANISTIA(nomenclatura incorreta) tem como principal objetivo dar ao munícipe total posse e garantia sobre seu imóvel, tornando a edificação, tanto de residências quanto de comércios, completamente regulares.   A Secretaria de Licenciamento buscou, durante a edição do Projeto de Lei, desburocratizar e simplificar a vida da população e, princip...
A lei de regularização de edificações – Lei nº 17.202/2019, também conhecida como LEI DE ANISTIA(nomenclatura incorreta) tem como principal objetivo dar ao munícipe total posse e garantia sobre seu imóvel, tornando a edificação, tanto de residências quanto de comércios, completamente regulares.
 
A Secretaria de Licenciamento buscou, durante a edição do Projeto de Lei, desburocratizar e simplificar a vida da população e, principalmente, de quem empreende e contribui para o desenvolvimento econômico da cidade. Lei esta que passa a vigorar a partir de 01 de Janeiro de 2020, e terá eficácia de 90 dias.
 
A) O que é a lei de anistia de imóveis? todos os imóveis podem ser regularizados?
 
O termo “anistia”, comumente utilizado nos processos de regularização, deve ser evitado.
A Prefeitura não está “perdoando” as irregularidades das edificações construídas até julho de 2014, mas apresentando uma alternativa de ajuste àqueles que estiverem em desacordo com a legislação de ordenamento do território.
 
A Lei de Regularização de Imóveis é uma lei específica que permite a regularização de edificações com inadequações referentes à legislação edilícia, de parcelamento, uso e ocupação do solo (Lei de Zoneamento, Código de Obras, Lei de Uso e Ocupação do Solo). O texto autoriza a regularização de edificações concluídas até a promulgação do atual Plano Diretor Estratégico – PDE, (Lei nº 16.050 de 31 de julho de 2014).
 
B) Modalidades;
 
Existirão 3 modalidades de regularização, levando-se em conta a complexidade da edificação.
A mais importante e que afetará nossa região será a Regularização automática, por isso decidimos abordar a mesma;
 
1) Regularização automática;
 
Para edificações residenciais das categorias de uso R, R1 e R2h de baixo e médio padrão que possuam até150 m² de área construída, construção realizada até 31 de julho de 2014 e que constam com isenção total no cadastro do IPTU no ano de 2014 ocorrerá à regularização automática, sem necessidade de solicitação ou protocolo de requerimento.
 
Porém, a partir de 1 de janeiro de 2020 a prefeitura irá disponibilizar um site onde deve o munícipe verificar a situação do seu imóvel, se estiver apto após o requerimento será emitido em até 1 ano o Termo de Regularização que posterior deverá ser levado a Registro no Cartório de Imóveis.
As propriedades ainda que não tenha sido efetivado o DESDOBRO é possível a regularização, desde que atendidas às regras.
 
Muito importante, aquele que não possui a propriedade em vosso nome, ou seja, o nome não consta na Matrícula, não será beneficiado por esta Lei, necessitando primeiro regularizar a propriedade.
1. a) Impedimentos:
 
1) Imóveis tombados;
 
2) Em área de mananciais, ambientais ou de preservação permanente;
 
3) Em logradouros ou terrenos públicos, ou tenham sido objeto de Operação Urbana;
 
4) Nas margens de represa, córrego ou linhas de transmissão de energia;
 
5) Que foram atingidas por melhoramento viário;
 
6) Em loteamentos irregulares;
 
C) Dica:
 
A lei entra em vigor com data de encerramento, ou seja, terá 90 dias de vigência, por isso é muito importante não deixar para a última hora, por isso procure profissionais especializados na localidade de seu imóvel para iniciar o cadastro.
 
 
Por Renato Pelagali
Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Professor Universitário
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Data: 16/11/2019
Categoria: Artigos
Autor: Prof. Dr. Renato Pelagali
    Pelagali Advocacia  Especialista em Direito Imobiliario  www.pelagali.adv. br  Renato Pelagali   A juíza de Direito Fernanda Galliza do Amaral, do Rio de Janeiro, determinou o afastamento de morador de condomínio em Ipanema, por entender caracterizado abuso do direito de propriedade.   Na ação do condomínio foi listada uma série de transgressões do morador, como: barulhos durante o dia e madrugada, com gritos e toque de cornetas, ameaça e agr...
 
 
Pelagali Advocacia 
Especialista em Direito Imobiliario 
 
A juíza de Direito Fernanda Galliza do Amaral, do Rio de Janeiro, determinou o afastamento de morador de condomínio em Ipanema, por entender caracterizado abuso do direito de propriedade.
 
Na ação do condomínio foi listada uma série de transgressões do morador, como: barulhos durante o dia e madrugada, com gritos e toque de cornetas, ameaça e agressão verbal contra os funcionários, manutenção das portas abertas do seu apartamento - permitindo o acesso de pessoas estranhas, como mendigos, crianças de rua, ambulantes e criminosos -, desvio do uso da garagem para armazenamento de objetos e ocupação das áreas comuns de forma irregular. Das 20 unidades do condomínio, 13 subscrevem abaixo-assinado a favor do afastamento do morador.
 
A magistrada, ao analisar a pretensão, explicou que a controvérsia dos autos decorre, de um lado, do direito de propriedade e, de outro lado, do direito de vizinhança.
 
Considerou a juíza, entre outras provas, relato do porteiro informando que o requerido retorna para o imóvel à noite, normalmente acompanhado de mendigos e moradores de rua, bem como certidão que o réu possui problemas psicológicos, residindo com um sobrinho que possui dificuldades de lhe manter medicado.
 
“O fato é que o réu não utiliza sua propriedade de forma normal, ultrapassando os limites toleráveis da propriedade, ao permitir o ingresso de pessoas estranhas nas dependências do condomínio, o que coloca em risco os demais condôminos e funcionários.”
 
Fernanda Galliza do Amaral considerou ainda fartas fotografias juntadas aos autos e demonstração no sentido de que o morador responde a um processo criminal por estupro de vulnerável, já tendo respondido outro por ameaça.
 
“Isto significa que o réu é pessoa que coloca em risco a integridade física dos moradores do edifício, além de seus funcionários, demonstrando ser pessoa violenta e que não consegue conviver em sociedade de forma pacífica.”
 
Ainda segundo a sentença, em situações como esta, pode-se adotar medidas extremas para fins de cessar a conduta ilícita do condômino antissocial, uma vez que o “direito de propriedade não revela ser um direito absoluto, não podendo ser exercido de forma nociva para os demais condôminos”.
 
O réu está proibido de entrar no condomínio sob pena de multa diária de R$ 500, a partir do trânsito em julgado da sentença.
Processo: 0183751-55.2018.8.19.0001
 
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Data: 16/03/2019
Categoria: Artigos
Autor: Dr. Renato D. Pelagali
O condomínio edilício é dividido em áreas comuns (pela sua fração ideal) e áreas exclusivas, art 1331CC, diferente do condomínio convencional, as frações ideias no edifício não podem ser alienadas e portanto afastadas a possibilidade de penhora ou qualquer outra constrição ou alienação, porém já a parte exclusiva esta sim esta apartada da fração ideal portanto pode sofrer os efeitos de uma execução e até...
O condomínio edilício é dividido em áreas comuns (pela sua fração ideal) e áreas exclusivas, art 1331CC, diferente do condomínio convencional, as frações ideias no edifício não podem ser alienadas e portanto afastadas a possibilidade de penhora ou qualquer outra constrição ou alienação, porém já a parte exclusiva esta sim esta apartada da fração ideal portanto pode sofrer os efeitos de uma execução e até mesmo ser alienada a terceiros ou cedida através de comodato ou locação, portanto também impossível usucapir.
 
Aliás importante frisar que a propriedade condominial carrega a obrigação propter rem (da própria coisa) ou seja, a taxa condominial e obrigação obrigatória para o exercício de sua propriedade, caso ela não cumprida a própria coisa servirá para garantia de sua obrigação. Trataremos mais a frente.
 
O professor João Batista Lopes, diz “como corolário dessa afirmação in civil seria premiar com usucapião o condômino que revelou desprezo pelo diploma legal a quem devem obediência todos os que vivem no universo do condomínio “.
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Data: 16/03/2019
Categoria: Artigos
Autor: Dr. Renato D. Pelagali
A respeito do tema é importante antes de entrar no tema em si, um pequeno intróito, o ponto comercial e obtido de modo não natural, ou seja decorre de atividade humana que se prolonga no tempo, seria oriundo de investimentos realizados pelo empresário além do patrimônio imaterial que são a clientela, ou seja atrás do ponto comercial se encontra investido o patrimônio investido para exercício de sua atividade e a clientela que seria a meu ver o maior patrimônio. Neste sentido, temos que ...
A respeito do tema é importante antes de entrar no tema em si, um pequeno intróito, o ponto comercial e obtido de modo não natural, ou seja decorre de atividade humana que se prolonga no tempo, seria oriundo de investimentos realizados pelo empresário além do patrimônio imaterial que são a clientela, ou seja atrás do ponto comercial se encontra investido o patrimônio investido para exercício de sua atividade e a clientela que seria a meu ver o maior patrimônio.
Neste sentido, temos que o imóvel onde se exerce o ponto comercial muitas vezes não é propriedade do empresário, existe entre eles uma locação, comodato ou qualquer outra figura basilar, com isso, com isso surge algumas indagações;
 
, A quem pertence esse ponto comercial? Ao proprietário do imóvel ou ao empresário /locatário?
 
Há proteção jurídica para estes casos?
 
Com isso vamos neste singelo artigo tentar elucidar algumas dúvidas.
 
O ponto comercial pertence ao explorador da atividade econômica, pois com a relação locaticia a ele e transferido o direito de uso e gozo no exercício de sua posse, não seria justo todo este esforço ser transferido ao locador..
 
O Ponto Comercial e fruto de atividade do empresário, neste sentido não existe por si só, sendo assim todo este investimento e trabalho do empresário precisa de proteção, pois se assim não fosse qual seria a garantia para investimento? Causaria uma insegurança tamanha que teríamos poucos empresários e com isso refletindo no desenvolvimento da Cidade e País.
 
Veja que a matéria é de extrema importância pois interfere na própria economia de uma País, sendo assim o nosso sistema normativo se preocupou com isso e criou a Ação Renovatória, que nada mais tem por objetivo em seu fulcro a proteção do Ponto Comercial, além da renovação do contrato que de certo modo está implícita.
 
Esta ação protege efetivamente o direito ao Ponto Comercial resultante da atividade desenvolvida, motivo pelo qual em caso de sublocação, quem terá o direito à renovação será o sublocatário, que é quem possui efetivamente o ponto.
 
Assim, preenchido certos requisitos dispostos no Art. 51da Lei do inquilinato (Lei 8245/91), o empresário ou sociedade empresária, poderá pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de locação. Vale ressaltar que, no entanto, tal direito não é absoluto, tendo em vista que este vai de encontro com o direito à propriedade do locador. E quais são esses requisitos para a proteção do ponto comercial? Como segue;
 
I ‐ o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado. Importante salientar que não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado, já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples comunicação prévia, quando na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter‐se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar‐se conhecido.
 
II ‐ o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração, desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior ao requisito legal. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos, mas não exige‐se que todos sejam por prazo determinado, mas apenas o último, que será renovado.
 
III ‐ o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Exige‐se que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos três anos ininterruptos, prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação. Importante, ainda, observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória, que muitas vezes passa despercebido: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado, prazo este decadencial, ou seja, sem suspensão ou interrupção.
 
É recomendável, portanto, que já no início do último ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovação.
 
O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação, e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária, o remanescente, se permanecer no mesmo ramo terá também este direito. Porém, existem exceções nas quais, mesmo preenchidos os requisitos necessários para a propositura da ação renovatória, o direito de propriedade prevalece sobre os interesses do locatário.
 
Os artigos 52 e 72 da Lei 8245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessários para a Ação Renovatória o proprietário poderá exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada, ou seja, tomar para si o imóvel independentemente da existência do direito de renovação por parte do locatário. E quais são esses casos? Vejamos:
 
I – se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
 
II – se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
 
O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Além destes casos estabelecido em lei, é possível que haja uma indenização pela perda do ponto quando decorra alguma violação da boa‐fé contratual, seja ela subjetiva ou mesmo objetiva, como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário, aproveitando‐se do nome já formado por aquele para captar clientes.
 
Sendo assim para finalizar, vimos que o Ponto Comercial gozo sim de proteção, porém há requisitos para que possa se exercer está proteção, neste sentido e importante se verificar e consultar uma Advogado para não sofrer prejuízos desnecessários.
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Data: 16/03/2019
Categoria: Artigos
Autor: Dr. Renato D. Pelagali
Atenção ao assinar o contrato de Locação residencial Procurar por um local para alugar é uma situação que requer muitos cuidados. Ao escolher um imóvel deve-se levar em consideração os serviços prestados na redondeza, os meios de transporte que servem à região, e claro, verificar as condições do imóvel.   Atenção ao assinar o contrato de Locação residencial Procurar por um local para alugar é uma situa&ccedi...
Atenção ao assinar o contrato de Locação residencial Procurar por um local para alugar é uma situação que requer muitos cuidados. Ao escolher um imóvel deve-se levar em consideração os serviços prestados na redondeza, os meios de transporte que servem à região, e claro, verificar as condições do imóvel.
 
Atenção ao assinar o contrato de Locação residencial Procurar por um local para alugar é uma situação que requer muitos cuidados. Ao escolher um imóvel deve-se levar em consideração os serviços prestados na redondeza, os meios de transporte que servem à região, e claro, verificar as condições do imóvel.
 
O locatário deve verificar acima de tudo, se quem está alugando o imóvel é o verdadeiro proprietário, pois existem casos em que uma pessoa se passa por dono do imóvel, que na realidade pode não ser.
 
Na hora de assinar um contrato de locação, alguns aspectos são de importante relevância, como o valor do aluguel, data de vencimento, índice de reajuste, data base de correção, valor da multa contratual em caso de inadimplência ou rescisão contratual, entre outros, para assim, evitar problemas futuros.
 
O importante para o sucesso do negócio é que ambas as partes devem ler e entender o contrato de locação em todas as suas cláusulas para não haver dúvidas, mas se caso isso ocorrer, é importante procurar um profissional da área jurídica para esclarecimentos.
 
As cláusulas estabelecidas nos contratos de locações, normalmente são estabelecidas de forma padrão, porém, às vezes, algumas alterações são realizadas de comum acordo entre os negociantes.
 
Se o locatário não tiver mais interesse em renovar o contrato de locação do imóvel, deverá notificar o proprietário com antecedência de 30 dias e o mesmo valerá para o locador em caso de retomada do imóvel, ambos cientes do cumprimento das obrigações de cada um pactuadas no contrato. Antes de desocupar o imóvel, o locatário deverá cedê-lo para vistoria do proprietário ou de seu representante legal para verificação de possíveis reparos no local que eventualmente seja de sua responsabilidade, além de, devolver as chaves do mesmo mediante recibo de entrega junto à imobiliária ou diretamente ao locador. De qualquer forma, o principal conselho é não alugar um imóvel baseado apenas em acertos verbais.
 
É essencial a formalização em contrato, que deve ser assinado por todas as partes sob a fiscalização de um profissional da área jurídica, e lógico, antes da sua assinatura, esse contrato deve ser lido atentamente para que nenhum item passe desapercebido e para que todas as dúvidas sejam esclarecidas antecipadamente. Www.pelagali.jur.adv.br
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Data: 21/05/2018
Categoria: Artigos
Autor: Renato D Pelagali
HISTÓRIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL    1- INTRODUCAO:   Com o advento da independência do Brasil ocorrido em 22 de abril de 1500, toda o direito de posse sobre o território descoberto, que se encontrava no Brasil passou ao domínio de Portugal, na figura de seu monarca o Rei, este foi investido na figura de Senhorio (Proprietário). No ano de 1532 ocorreu a divisão administrativa do território Brasileiro, sem embargo, fora devidamente partilhado em 15 Capita...
HISTÓRIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL 
 
1- INTRODUCAO:
 
Com o advento da independência do Brasil ocorrido em 22 de abril de 1500, toda o direito de posse sobre o território descoberto, que se encontrava no Brasil passou ao domínio de Portugal, na figura de seu monarca o Rei, este foi investido na figura de Senhorio (Proprietário).
No ano de 1532 ocorreu a divisão administrativa do território Brasileiro, sem embargo, fora devidamente partilhado em 15 Capitanias, sendo assim a partir de março do corrente ano se iniciou o procedimento de transferência destas propriedades por meio de Doação aos beneficiários, das cujo citadas Capitanias, as famosas CAPITANIAS HEREDITÁRIAS.
 
Para efeito de curiosidade, HÉLIO VIANA, historiador, narra que a primeira Capitania Hereditária no Brasil a ser constituída foi o que é hoje Fernando de Noronha, beneficiário por doação ao Sr. JOÃO DE NORONHA.
 
Todavia, por mais que houvesse 15 Capitanias deflagradas, como já dito alhures, somente 12 foram transferidas aos respectivos donatários, contudo, esta transmissão ocorreu através da Carta de Sesmaria, porém, continham e delimitavam os poderes do titular da Capitania, a propriedade ainda não era plena.
 
Dessa via, eis aqui o primeiro ato de transmissão de propriedade no Brasil para iniciativa privada, pois até este momento tudo estava sob o crivo Rei de Portugal, todavia, começaria o desdobro do Estado, com isso retirando o domínio amplo e pleno do Estado a respeito das propriedades.
 
Isto posto, de 1532, ano da independência até o ano de 1850, ocorreu a ocupação do solo Brasileiro sem que houvesse qualquer título, ou seja, dentro das capitanias eram loteadas propriedade ao bel prazer, sem embargo, quando em 18 de setembro de 1850, nasce o REGISTRO IMOBILIÁRIO NO BRASIL, pelo advento da Lei 601 de 1850, posteriormente regulada pelo Regulamento 1318 de 30 de janeiro de 1854.
 
Nesta seara, com o advento da citada Lei, o Vigário da Igreja Católica seria a pessoa capaz de reconhecer a propriedade no Brasil, figura hoje exercida pelo OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, e com a função de proceder o referido registro, registro este com efeito declaratório, com o fito somente de diferenciar o que era particular e público, por este motivo que a citada Lei passou a ser apelidada de “REGISTRO DO VIGÁRIO”, conforme lição de WALDEMAR LOUREIRO
 
Na mesma linha o ilustre Doutrinador, JOSÉ MARIA JUNQUEIRA DE AZEVEDO, o Registro de Imóveis, com a função de transcrever aquisições imobiliárias e inscrever ônus reais, instituiu-se, no Brasil, pela Lei 1.237, de 24.09.1864, regulamentada pelo Dec. 3.453, de 26.04.1865. 
 
Anteriormente, com o fim restrito e exclusivo de somente inscrever hipotecas, criou-se, pela Lei Orçamentária 317, de 21.10.1843, o Registro Hipotecário. 
 
Contudo vigoravam até então as normas do Registro Paroquial, exercido pelo Vigário, importante aqui fazer um pequeno paragrafo, vejamos que interessante, o direito de crédito foi primeiramente reconhecido que o de propriedade, como já citado pela Lei Orçamentária 317/1943, vejamos, assim que a inscrição da hipoteca foi anterior a transcrição do imóvel , todavia, passado por transformação da Lei 317/43 que transformou o Registro de Hipotecas em Registro Geral, dando assim origem ao Registro de Imóveis.
 
Como já citamos a citada 1.237, de 24.09.1864, regulamentada pelo Dec. 3.453, de 26.04.1865, substituiu a aquisição de propriedade pela simples entrega, para que seria necessário transcrever o titulo como meio de regulamentar a transferência do imóvel, destarte, as obrigações entre os contratantes continuaram a ser geridas pelo Contrato firmado entre as partes. 
 
 Ampliou assim o registro para as transmissões de bens de raiz( que decorriam de transmissão por herança), por atos Inter vivos( Contratos), com o fim e constituição de ônus reais, firmando o princípio de que a transmissão do imóvel só se operava por via de Registro, na data deste , embora não induzisse prova de domínio ou da propriedade , regulou a inscrição hipotecária, quer em decorrencia da lei, quer por contrato, declarando indispensável a transcrição(registro) para validade contra terceiros, no que diz respeito a propriedade imobiliária.
 
Seguiram-se na mesma trilha a Lei 3.272, de 05.10.1885; o Dec. 169-A, de 19.01.1890, e o Dec. 370, de 02.05.1890, que introduziram modificações no Estatuto de 1864 e seu Regulamento e proclamaram que o contrato, antes de transcrito, só conferia direitos pessoais aos contratantes e não possui efeito de declarar a propriedade.
 
Tinha essa doutrina precedentes firmados por TEIXEIRA DE FREITAS , na Consolidação das Leis Civis. 
Anteriormente a referida Lei, era firmado que :
 
“Que essa se operava por força do contrato, tanto que ao comprador fosse entregue a coisa e pagar o preço, logo é dela feito senhor”.
 
Consolidando a legislação filipina e notando os inconvenientes da transmissão de imóveis tão só por força do contrato, assentou Teixeira de Freitas que:
 
 “Para a aquisição do domínio não basta, simplesmente, o título, mas deve aceder à tradição; e, sem esta, só se tem direitos pessoais”.
 
Ao comentar o art. 524, nota 27, da Consolidação, melhor esclareceu o jurista o seu pensamento:
 
 “Nos países onde o registro de títulos translativos da propriedade imóvel é necessário, ou importando em prova oficial do domínio, ou sendo, simplesmente, veículo de publicidade, prefere como legítimo adquirente, aquele que tiver registrado seu título de aquisição, ou que tiver, a seu favor, a prioridade no Registro"
 
Vislumbramos assim, que só depois da transcrição ou inscrição no Registro, é que o título opera seus efeitos, em relação a terceiros, e conclui afirmando:
 
 “Estamos hoje, quanto à transmissão de imóveis, por atos Inter vivos, no caso desses países, onde o registro de títulos translativos da propriedade de imóvel, é a sua tradição legal”.
 
Em referência aos ônus reais, estatui o mesmo preceito: 
 
“Para a hipoteca convencional produzir os efeitos do art. 1.269, é necessário que seja inscrita no Registro Geral de Hipotecas e esses efeitos começam a existir da data da inscrição” (art. 1.283).
 
Contudo, já antes descrito na Lei 317 de 1843, em seu artigo 9 que:
 
 “Hipotecas convencionais só valem contra terceiros, da data da inscrição”.
 
O jurista Carlos de Carvalho“ asseverou:
 
 “Esses preceitos, estabelecendo que a tradição dos bens imóveis, por efeito de atos Inter vivos gratuitos ou não, só produzem efeitos, a respeito de terceiros, pela publicidade legal, isto é, a transcrição no Registro e desde a data dele”.
 
E aditou que :
 
 “Até a transcrição, a tradição só obriga as partes contratantes”.
 
Ressalvou, porém, que a transcrição:
 
“Não induz prova de domínio, que fica a salvo a quem o for”
.
 E, ao enumerar os atos sujeitos à transcrição,
 
“Para valer contra terceiros desde a data dela” isentou da transcrição as transmissões “causa mortis” ou por testamento e os atos judiciários.
 
Importante exarar que no Brasil no ano de 1890 foi realizada uma tentativa de se adotar o sistema que vigorava no Direito Australiano conhecido como “REGISTRO TORRENS”, melhor descrito nos termos do Decreto 451 – B de 31 de maio de 1890, posteriormente regulamentado pelo Decreto 955-A de 05 de novembro de 1890.
 
Este tipo de registro, digo “torrens” visava a conferir aos atos de registro imobiliário avulta segurança e liquidez, tendo com premissa que referidos registros fossem incontestáveis, oriundos do Direito Alemão nos chamados “Cadastros Germânicos”.
 
Foi admitido no Brasil para certos casos de legalização da propriedade rural, em afinidade aos ora originado do Direito Alemão e do Direito Australiano, foi idealizado pelo Deputado e também registrador imobiliário, o Sr. ROBERT TORRENS, que emprestou seu nome ao instituto.
 
Ainda na mesma trilha, diante da incontestabilidade do referido registro, se fazia necessário o interessado requerer junto ao Poder Judiciário, onde o Juiz investido em sua jurisdição, analisando os requisitos, privava ou concedia a legitimidade da propriedade e de domínio, poderia o declarar, concedido o referido registro se tornando indiscutível ou indeferindo.
 
2) DO CODIGO CIVIL:
 
 
Com o advento do revogado Código Civil de 1916 , iniciada sua vigência em 01.01.1917, a transcrição do título hábil, no registro imobiliário da situação do imóvel, passou a constituir exigência para a aquisição da propriedade imóvel (art. 530). 
 
Aliás, o Código Civil dedicou a Seção VI do Cap. XI do TITULOS III, “Do direito das coisas”, ao Registro de Imóveis. 
 
Regulou minuciosamente a matéria, determinando sua função e alcance. 
 
Inovou em muitos pontos a legislação anterior; fez obra de sabedoria e proveito, saneando lacunas do regime anterior. 
 
São os seguintes os pontos culminantes da codificação: 
 
a) que os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos, por atos Inter vivos só se adquirem depois da transcrição do referido título, no Registro de Imóveis (arts. 532 a 676); 
 
b) que se presume pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu (art. 859); 
 
c) que os atos sujeitos à transcrição não transferem domínio, senão da data em que se transcreverem (art. 533) ;
 
Sobre os ônus reais, estabeleceu princípios correlatos: 
 
a) que todas as hipotecas serão inscritas no lugar do imóvel (art. 831), não se distinguindo entre as hipotecas legais ou convencionais e abolindo as hipotecas ocultas; 
 
b) que o número de ordem determina a prioridade e esta a preferência, entre as hipotecas (art. 853, par. único.); 
 
c) que as hipotecas somente valem contra terceiros, desde a data da inscrição e que, enquanto não inscritas, só subsistem entre os contraentes (art. 848) ;
 
E determinou que o Registro de Imóveis compreendesse: 
 
I – A transcrição dos títulos da propriedade, enumerada no art. 532;
 
II– A transcrição dos títulos constitutivos de ônus reais, sobre coisas alheias; 
 
III – as inscrições das hipotecas (art. 856, I a IV) ;
 
Consagrava-se, dessa forma, o princípio de que:
 
 “Propriedade imóvel só se adquire pelo registro” que é, assim, a forma e o modo de aquisição. Os atos contratuais ou os judiciários reputam-se preparatórios, pois só obrigam as partes contraentes. Vulgarizou-se esse princípio, traduzindo-se na linguagem popular pela afirmação de que :
 
“QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO”
 
E o Código Civil, regulando a matéria, colocou-se entre as mais adiantadas legislações. 
 
Já o atual Código Civil de 2002 trata do assunto sucintamente no que concerne a parte do Direito Registral Material, postura acertada pelo legislador, deixando as minúcias e a parte formal para legislação especial e para a doutrina.
 
3) LEIS E DECRETOS POSTERIORES:
 
O Código Civil não foi capaz de suprimir todas as lacunas no que diz respeito ao Registro de Imóveis, por isso, foi necessário regulamentar a disciplina por legislação extravagante.
 
Aliás se viu necessário regulamentar também a forma de realizar os referidos serviços, isto posto, houve monumental progresso, pois carecia de regulamentação face o desenvolvimento socioeconômico e jurídico do país, começaram a surgir as falhas e deficiências do sistema imobiliário. 
 
O Código Civil instituiu um sistema de registro imobiliário comum, mas obrigatório, abrangendo todos os atos judiciais e extrajudiciais, porquanto anteriormente aqueles estavam excluídos dos registros, tornando o sistema inseguro. 
 
Mas não se aboliu o sistema Torrens, com o que se ficou com dois sistemas simultâneos: um comum e obrigatório (instituído pelo Código Civil), com presunção relativa de domínio e outro facultativo (o Registro Torrens), com presunção absoluta do domínio. 
Ainda hoje persiste o duplo registro sobre determinados imóveis, em regiões localizadas. 
 
Sucederam-se leis e decretos aplicáveis ao Registro de Imóveis, sendo o primeiro o de n. 12.343, de 03.01.1917, que deu instruções para a execução dos atos dos registros instituídos pelo Código Civil. 
 
Seguiram-se a Lei 4.827, de 07.02.1924; o Dec. 18.527, de 10.12.1928 e o Dec. 4.857, de 09.11.1939, modificado pelo Dec. 5.718, de 26.02.1940, esses dois decretos vigoraram por mais de 30 anos, contemplando figuras jurídicas novas, como o loteamento de terrenos urbanos e rurais, para venda a prestações; a promessa de venda e compra do imóvel loteado e não loteado; o contrato de penhor rural; o condomínio em prédios de apartamentos.
 
Foi seu elaborador o eminente jurista FILADELFO DE AZEVEDO
Seguiu-se o Dec.-lei 1.000, de 21.11.1969, que atualizou as normas da legislação anterior. 
 
Como já foi afirmado, esse Decreto-lei, depois de ter a sua vigência prorrogada várias vezes, acabou sendo definitivamente revogado, a despeito de seus incontestáveis merecimentos. 
 
Salientou-se pelo empenho em simplificar os trâmites cartorários, dispensando, por inúteis, certos assentamentos, como os do Livro-Talão
 
Ao mesmo tempo, permitiu que os livros do registro fossem substituídos por fichas ou pelo sistema de folhas soltas, suscetíveis de serem datilografadas. 
 
Cuidou de abreviar providências desnecessárias, facilitando a tarefa dos escrivães e auxiliares. 
 
Acompanhou, assim, o progresso da tecnologia, em matéria de escrituração dos atos do registro, à maneira dos progressos da escrituração bancária, comercial e pública.
 
Tentou retirar das Serventias da Justiça os processos morosos, intrincados e obsoletos. 
 
Em substituição a esse Decreto-lei, elaborou-se a vigente Lei 6.015, de 31.12.1973, alterada pela Lei 6.216, de 30.06.1975
 
Dentro dos roteiros da Lei 6.015, primou por maior simplificação, condensando no Título V a matéria relativa ao Registro de Imóveis (arts. 167 a 296). 
 
Vige no país o princípio da territorialidade para fins de registro. 
De regra, cada Municipalidade tem um registro imobiliário, o órgão isolado, sem conexão com os demais, e a competência para a prática dos atos é absoluta. 
 
Se o registro for promovido em circunscrição diversa, o ato é considerado inexistente. 
 
De outro lado, nas escrituras de compra e venda exigem-se muitos documentos fiscais, além do tributo correspondente digo ITBI ou ITCMD, o que não acontece com os documentos particulares. 
 
Daí porque se opta pela solução mais cômoda. 
 
O Brasil real não coincide com o Brasil legal. 
 
Há um incessante combate entre os documentos públicos e os particulares. 
 
O principal e mais transcendente está na instituição da matrícula para cada imóvel em sua folha, na qual os registros e as averbações dos títulos que tenham por objeto o imóvel matriculado são efetuados, cronologicamente, modificando radicalmente a sistemática tradicional do registro, proporcionando a futura cadastração imobiliária, aproximando-nos bastante do sistema cadastral germânico, considerado o mais perfeito por todos os especialistas na matéria. 
 
Outrossim, a matrícula (fólio real), se distingue de outras em países irmãos, porquanto a brasileira mantém todos os requisitos anteriores. 
Um autêntico curriculum vitae da propriedade imobiliária. 
 
O inconveniente está em que ela só foi instituída a partir de 01.01.1976, trasladando-se os atos existentes anteriormente (transcrições e inscrições). 
 
E não houve obrigação legal de todos os interessados de trasladar( mudar) para o novo sistema, assim que temos propriedades tituladas sob a égide da transcrição, cujos livros obsoletos e manuscritos remanescem e são manuseados, e temos propriedades já lançadas em matrículas abertas sob os amparo da nova lei, valendo-se dos dados existentes. 
 
Isso acarreta grandes dificuldades no manuseio e controle dos atos, quer pela falta de espaço, quer pela corrosão do tempo. 
Tal obrigação somente ocorre quando se pratica ato passível de registro. 
 
Os atos judiciais são passíveis de registro, mesmo os de caráter acautelatório, como, protestos contra alienação. 
 
Mas há luta constante entre a atividade registral e a jurisdicional, entendendo alguns magistrados que a eficácia de seus atos não pode ser condicionada a registro, porquanto estaria ferida a soberania dos vereditos. 
 
Não existe, ainda, no Brasil, uma consciência fundada na segurança jurídica como fator de paz social. 
 
A grande característica que existe na prática brasileira está nos chamados contratos de promessa de compra e venda, feitas por instrumento particular. 
 
Com grande extensão territorial, a propriedade no Brasil foi dividida sem nenhuma programação. 
 
O êxodo rural precipitou o parcelamento do solo, o que se deu através de pré-contratos. 
 
Nos tribunais valoriza-se a posse. E hoje, no Brasil, cerca de 40% das propriedades ocupadas, com situação jurídica consolidada, não são tituladas.
 
Deferiu-se às promessas um direito real oponível. E mesmo sem título definitivo, o promitente comprador dispõe da coisa. 
 
É uma realidade social. Os tribunais estão abarrotados com demandas advindas de instrumentos particulares, e sem registro. 
 
E valoriza-se a posse como fator social, em detrimento do sistema registral que outorga a segurança jurídica. 
 
Assim, o Direito registral somente criou sua autonomia com a Lei 6.015/73. 
 
Até então era mero apêndice do Código Civil. 
 
Nem a cadeira didática de Direito notarial e registral tínhamos. 
 
O sistema registral brasileiro é constitutivo (só se adquire a propriedade com o registro). 
 
É descentralizado com mais ou menos 3.200 Registros de Imóveis distribuídos pelo Brasil,  sendo o registrador um profissional do Direito, remunerado pela parte (sistema privatizado) e seu ingresso dar-se-á por concurso público realizado pelo Poder Judiciário, que fiscaliza seus atos, nos termos da recente Lei 8.935/94, que regula a atividade de registro. 
 
Mas esse sistema ainda exige aperfeiçoamento. 
 
Com efeito, a Física e a Mecânica revogaram a Geografia; o fax revogou a telegrafia e os correios; a informática revogou a máquina de escrever e outros hábitos. A mídia acirrou as tendências sociais
Há que se repensar fundo e rápido um sistema registral moderno e principalmente abrangente, a publicidade passiva, circunscrita a uma pequena Municipalidade não integrada ao orbe, tende a desaparecer, a tendência mundial é de blocos (de países, de Estados-membros, de microrregiões) com fins mais variados. e devemos instituir uma publicidade similar a uma encíclica papal urbi etorbi, sobpena de sermos atropelados pela história, se já não o somos.
 
 
 
 
 
 
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Data: 20/05/2018
Categoria: Artigos
Autor: Renato D. Pelgali
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL  Advocacia Especializada em Direito Imobiliário www.pelagali.adv.br Consulte-nos  Com o advento do Novo Código de Processo Civil foi criada a possibilidade de se adquirir a propriedade por via extrajudicial.  O Provimento 65 / 2017 do CNJ , aprimorou e com isso é perfeitamente possível a realização da usucapião  nas vias administrativas .  Todavia , os requisitos permanecem os mesmo , ou seja, vejamos : A)  de estar na posse do bem &...
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL 
Advocacia Especializada em Direito Imobiliário
www.pelagali.adv.br
Consulte-nos 
Com o advento do Novo Código de Processo Civil foi criada a possibilidade de se adquirir a propriedade por via extrajudicial. 
O Provimento 65 / 2017 do CNJ , aprimorou e com isso é perfeitamente possível a realização da usucapião  nas vias administrativas . 
Todavia , os requisitos permanecem os mesmo , ou seja, vejamos :
A)  de estar na posse do bem  de maneira que exerce atos de que se dono fosse .
Ex: paga os impostos , faz manutenção , zela e cuida como se seu fosse . 
B) A inércia por certo tempo do proprietário , aquele cujo o nome esteja na matrícula ou Transcrição , ou caso falecido seus herdeiros , simplesmente não se preocupam mais com o imovel , abandonaram, não se preocupam se necessita pagar impostos , se o imóvel precisa de manutenção e se o imóvel está causando dano aos seus vizinhos ou a sociedade . 
C) Não existir relação jurídica que afaste a usucapião , são elas a locação , o comodato, digo empréstimo, e assim por diante . 
D) e em alguns casos você possuir um justo título , ou melhor um Contrato que comprove ser você mesmo o posseiro, porém, há casos que fica isenta está necessidade . 
E) A posse deve ser continua , ou seja, não pode ter sido interrompida , aliás , há possibilidade de ser somada a posse do antigo posseiro, todavia precisa ser continua .
F) Não contestada , ou seja , o proprietário ou Espólio ou Herdeiros não ter contestado a Posse 
Vejamos as espécies ;
1) Ordinária :
Neste caso ocorrerá quando  o posseiro possui o imóvel a pelo menos 10 anos sendo que a posse deve ser continua, incontestada, com justo título e boa fé.
Vejamos que neste tipo de usucapião é necessário não haver manifestação do proprietário ,  exercer está posse de forma contínua e por fim possui um justo título , ou seja um documento que comprove a aquisição destes direito possessório.
2 ) Usucapião extraordinária:
Neste caso a pessoa deve utilizar o imóvel de maneira continua e sem oposição a pelo menos 15 anos. 
Além disso, a mesma não precisa de título e nem mesmo de boa fé.
A usucapião extraordinário normalmente é feito quando o uso de uma área de terras é adverso. 
O prazo diminui para 10 anos se o posseiro tiver construído moradia ou tiver realizando obras e serviços de caráter produtivo.
Lembre-se que a usucapião abrange tanto áreas urbanas como áreas rurais sendo que este termo, construído moradia pode ser utilizado tanto para glebas (áreas rurais) como para lotes (áreas urbanas).
3) Usucapião especial urbano individual
Neste tipo de usucapião a pessoa deve possuir uma área de no máximo 250 m² sendo que esta posse deve ser de no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição sendo que esta pessoa deve estar utilizando o imóvel para moradia sua ou de sua família.
Algo importante é que a pessoa não pode possuir outra propriedade em seu nome.
4) usucapião familiar
Este é um outro tipo bem raro de usucapião. 
O mesmo normalmente acontece quando um dos conjugues abandonou o lar, o tempo passa e o mesmo não volta para casa.
Nestes casos passados 2 anos do abandono do lar o conjugue que ficou  pode pedir a usucapião dos móveis e do imóvel. 
Perceba que do contrário a divisão dos bens terá que ser meio a meio.
Obs : Soma de Posses : 
Porém,  há casos em que o atual possuidor precisa somar seu tempo de posse ao do possuidor anterior para atingir os 15 anos (acessão de posse). 
Nesse caso, o atual possuidor precisará comprovar essa soma. 
Em geral, isso é feito por um título que exterioriza a intenção na transmissão de posse do anterior para o atual possuidor.
Por Renato Pelagali
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Data: 16/05/2018
Categoria: Artigos
Autor: Renato Donizeti Pelagali
DA POSSIBILIDADE DE VENDA DO IMÓVEL ALUGADO E CONSEQUÊNCIAS AO INQUILINO   Por Renato Pelagali   Advogado Especialista em Direito Imobiliário    www.pelagali.adv.br     O contrato de locação, a princípio, permanece no campo do direito  obrigacional.    Neste caminho, os direitos reais são enumerados e decorrem de precisão legal, isto posto, o Código Civil não faz menção à  locaç&ati...
DA POSSIBILIDADE DE VENDA DO IMÓVEL ALUGADO E CONSEQUÊNCIAS AO INQUILINO
 
Por Renato Pelagali
 
Advogado Especialista em Direito Imobiliário 
 
www.pelagali.adv.br
 
 
O contrato de locação, a princípio, permanece no campo do direito  obrigacional. 
 
Neste caminho, os direitos reais são enumerados e decorrem de precisão legal, isto posto, o Código Civil não faz menção à 
locação (art. 1.225 do CC), dentre o rol de direitos reais, sendo assim um contrato pessoal. 
 
 
Na prática, isso significa que o liame contratual de  locação envolve unicamente sujeito passivo e ativo (devedor e credor), de forma que terceiros não terão interferência direta na relação contratual. 
 
Em decorrência do que aqui se disse, caso o locador queira alienar ( vender o bem alugado) o bem durante a vigência do contrato de locação o adquirente ( comprador ora terceiro) não precisará respeitá-lo, 
vez que a locação, conforme já foi dito, tem natureza pessoal. 
 
Há, no entanto, a possibilidade de inserção de cláusulas no contrato de locação que fazem com que o contrato em estudo adquira caráter real e passe a produzir efeito perante terceiro  (art. 167, item 3, da Lei de Registro Públicos , Lei 6015/73). 
 
Por meio das chamadas cláusula de vigência e cláusula de preferência, é possível que os efeitos do contrato se irradiem para além das partes.
 
. Vejamos: 
 
1 ) Da Cláusula de Vigência: 
 
- A cláusula de vigência tem previsão no artigo 576 do Código Civil e é uma garantia do locador para que se mantenha o contrato de locação, mesmo na hipótese de alienação do imóvel durante a sua vigência. 
 
Para tanto, é preciso que haja o registro da cláusula de vigência no registro de Títulos e Documentos (se a coisa for móvel) do domicílio do locador ou no registro de imóveis da respectiva circunscrição (se imóvel). 
 
Aliás, a presença da cláusula de vigência, faz com que o contrato seja registrável Cartório de Registro de Imóveis.
 
Além da exigência da presença da cláusula e de seu registro para que a 
cláusula produza o efeito mencionado é preciso também que estejamos diante 
de um contrato de locação com prazo determinado. 
 
Tal exigência é perfeitamen-
te compreensível e razoável, afinal, o adquirente terá de esperar até o término do 
contrato de locação para poder finalmente exercer sua propriedade sobre a coisa. 
 
Caso o prazo da locação fosse indeterminado a espera se mostraria inviável. 
 
2) Da Cláusula de Preferência:
 
A cláusula de preferência, por sua vez, é uma garantia do locatário de  que este terá preferência na compra do imóvel, caso o locador deseje vendê-lo. 
 
A cláusula em estudo tem previsão no artigo 8º da Lei 8.245/91 e, para que a cláusula tenha validade perante terceiros, deve ser levada à registro no registro de imóveis por meio de averbação na matrícula do imóvel locado, Livro 2 (art. 167, II, 16 da LRP).
 
Caso não for averbada em 30 dias da alienação, não poderá se utilizar da adjudicação compulsória , o que o inquilino depositando o valor do imóvel em juízo pode adquirir para si e cancelar a venda realizada . 
 
Todavia , caso o contrato não seja averbado e não respeitado a Preferência do inquilino poderá requerer uma indenização na forma de Perdas e Danos . 
 
Desta forma podemos concluir que para no caso de venda de imóvel, é necessário analisar se há Cláusula de vigência e se ater às regras de Preferência.
 
 
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Data: 12/04/2018
Categoria: Artigos
Autor: Renato D. Pelagali
Geralmente tratado como mero aborrecimento pelos tribunais, o tempo gasto para se resolver um problema de consumo é indenizável.    Isso é o que vêm garantindo acórdãos recentes, que representam uma mudança de rumo na jurisprudência sobre o assunto.    De casos que envolvem demora em fila de banco a devolução de parcelas pagas em cursos, desembargadores já aceitam a tese do chamado “desvio produtivo” para justificar a reparação mor...
Geralmente tratado como mero aborrecimento pelos tribunais, o tempo gasto para se resolver um problema de consumo é indenizável. 
 
Isso é o que vêm garantindo acórdãos recentes, que representam uma mudança de rumo na jurisprudência sobre o assunto. 
 
De casos que envolvem demora em fila de banco a devolução de parcelas pagas em cursos, desembargadores já aceitam a tese do chamado “desvio produtivo” para justificar a reparação moral do consumidor. 
 
Em síntese, os julgados responsabilizam o fornecedor pelo tempo gasto para se resolver os problemas que eles mesmos causaram.
 
“O desvio produtivo caracteriza-se quando o consumidor, diante de uma situação de mau atendimento, precisa desperdiçar o seu tempo e desviar as suas competências — de uma atividade necessária ou por ele preferida — para tentar resolver um problema criado pelo fornecedor, a um custo de oportunidade indesejado, de natureza irrecuperável”.
 
Com base neste fundamento, a 27ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro condenou, no último mês de janeiro, uma rede de lojas a indenizar em R$ 5 mil um consumidor por conta de um defeito em um aparelho celular de R$ 246,90, que apresentou defeito dois dias após a compra. 
 
A loja pretendia cobrar R$ 60 pelo reparo. O consumidor recorreu à Justiça e, em 1ª instância, o tempo gasto foi considerado simples aborrecimento cotidiano. No TJ-RJ, o entendimento mudou, a favor do consumidor.
 
A tese tem sido recorrente no colegiado da corte fluminense. Em outros três casos em que foi relator, o desembargador Fernando Antonio de Almeida aplicou o entendimento para condenar as empresas a indenizar os consumidores em casos de demora de reembolso de mensalidade, tempo gasto em fila de banco e cobrança de cartão falsificado.
 
“A perda de tempo da vida do consumidor em razão do mau atendimento de um fornecedor não é mero aborrecimento do cotidiano, mas verdadeiro impacto negativo em sua vida, que é obrigado a perder tempo de trabalho, tempo com sua família, tempo de lazer, em razão de problemas gerados pelas empresas”, apontam os acórdãos do TJ-RJ.
Horas irrecuperáveis
 
Se o tempo não é um bem jurídico tangível e expressamente previsto na Constituição, as decisões demonstram que ele pode ser englobado na figura do dano moral. 
 
Dessaune explica, entretanto, que a reparação pelo “desvio produtivo” não deve ser confundida com o “dano punitivo”, utilizado para, além da indenização, punir a empresa e coibir novos casos. “O tempo é finito, inacumulável e irrecuperável”, diz.
 
O advogado explica que, ao contrário da dor e sofrimento abrangidos pela reparação moral, o tempo é mensurável. Isso pode ser feito, por exemplo, com o registro de ligações aos serviços de atendimento ao consumidor. Além da demonstração por parte do consumidor, isso também pode ser estimado com a inversão do ônus da prova em seu favor, o que já é previsto pelo Código de Defesa do Consumidor.
 
Dessaune também afasta o argumento mais conservador de que a aplicação de sua tese abriria precedente para uma enxurrada de ações que sobrecarregariam o tribunais. "Se os fornecedores não cumprem a lei espontaneamente, só resta aos consumidores lesados fazerem valer seus direitos por intermédio dos Procons e do Poder Judiciário". 
 
E o efeito, acrescenta ele, poderá ser até o oposto: condenações morais mais elevadas previnem que novos casos se repitam e a tendência é a diminuição das demandas.
 
No Tribunal de Justiça de São Paulo, a 5ª Câmara de Direito Privado condenou um fabricante de eletrodomésticos pela demora de seis meses no reparo de uma máquina de lavar. “Sabe-se por evidente presunção hominis que o consumidor quando acusa o vício do produto, lhe é imposta uma verdadeira via crucis para tentar exigir do fornecedor a devolução do valor pago ou ao menos o conserto do defeito”, registra o desembargador Fabio Podestá, no acórdão.
 
Em análise de um recurso de uma companhia de TV paga condenada pela cobrança indevida após cancelamento de assinatura, a 3ª Turma Recursal Cível de Porto Alegre levou em consideração o tempo gasto pelo usuário como agravante da situação. “Quanto a ocorrência do dano moral, acrescento que, diante da não resolução do problema no trintídio, o que forçou o consumidor a ingressar em juízo, acarretando o agravamento da condição de vulnerabilidade técnica, jurídica e econômica”, escreveu o relator Fabio Vieira Heerdt.
 
Não é só nos tribunais que a tese vem sendo aplicada. Na prova do 53º concurso para promotor do Ministério Público de Minas Gerais, o candidato devia demonstrar conhecer a base conceitual do “desvio produtivo”. 
 
Citando o próprio Dessaune, o gabarito previa a seguinte resposta: “Tratamento com desleixo ao consumidor com perda de tempo útil. A questão poderia ser solvida a tempo e modo satisfatório pelo fornecedor. Base principal: cláusula de tutela da pessoa humana, mas desafia regulamentação própria.”
 
Por enquanto, o entendimento está no âmbito dos tribunais de Justiça. No Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, ainda prevalece a aplicação do simples contratempo, como no julgamento do Recurso Especial 431.303/SP: “Demora, todavia, inferior a oito horas, portanto não significativa, que ocorreu em aeroporto dotado de boa infraestrutura, a afastar a caracterização de dano moral, porque, em verdade, não pode ser ele banalizado, o que se dá quando confundido com mero percalço, dissabor ou contratempo a que estão sujeitas as pessoas em sua vida comum”.
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Data: 10/02/2018
Categoria: Artigos
Autor: Renato Donizeti Pelagali
A hipoteca nada mais é que um direito real de garantia constituído em benefício do credor, em que se lhe assegura o recebimento de seu crédito com privilégios, sendo um deles a preferência.   Sendo assim tem como finalidade a hipoteca garantir o pagamento de uma dívida que, se não for paga, autoriza que seja alienado o bem com com hipoteca em Leilão judicial para pagar a dívida, podendo também o devedor requerer o bem para ele em troca da dívida, isso se chama adjudica&...
A hipoteca nada mais é que um direito real de garantia constituído em benefício do credor, em que se lhe assegura o recebimento de seu crédito com privilégios, sendo um deles a preferência.
 
Sendo assim tem como finalidade a hipoteca garantir o pagamento de uma dívida que, se não for paga, autoriza que seja alienado o bem com com hipoteca em Leilão judicial para pagar a dívida, podendo também o devedor requerer o bem para ele em troca da dívida, isso se chama adjudicação.
 
Pode ter por objeto bens imóveis, navios ou aeronaves pertencentes ao devedor ou a terceiro.
Sendo imóveis, exige registro no cartório de imóveis , se for em aeronaves é instituída por escritura pública, mediante inscrição na Aeronáutica e averbação na respectiva matrícula.
 
Caso incidir em navios deve ser por escritura pública e seu registro é realizado na Capitania dos Portos.
Vejamos que em ambos os casos se exige a escritura pública como regularidade do ato, ou seja, não se importando com o valor do contrato que a originou , porém devendo respeitar a regra do artigo 108 do Código Civil
 
Isso porque o artigo 108 dispensa de escritura atos que visem imóveis quando seu valor for abaixo de 30 salários mínimos . 
 
A hipoteca realizada sobre esses bens será regida por lei especial, nos termos do artigo 1.473§ 1º do Código Civil.
 
As principais características da hipoteca são: 
 
a) direito real: vincula imediatamente o bem gravado, que fica sujeito a solução da dívida. 
 
É direito real de garantia ao lado do penhor e da anticrese (art. 1.225, incisos VIIIIX e X do CC). 
Dessa característica decorrem os direitos de sequela, que nada mais é que perseguir o bem com quem ele esteja.
 
b) o objeto gravado deve ser de propriedade do devedor ou de terceiro; 
 
c) não há transferência da posse ao credor: o devedor que tem o bem hipotecado continua na posse do bem e sobre ele exerce todos os poderes que já possuía antes da hipoteca; 
 
d) é indivisível: impossível se hipotecar 50% do bem, deve ser na forma integral , a hipoteca grava o bem em sua totalidade, e não se extinguirá enquanto não houver o pa- gamento da dívida toda; 
 
e) tem caráter acessório: é acessório de uma dívida que se pretende liquidar. 
 
Se a dívida principal se extingue, se extingue a hipoteca.
 
f) é um negócio solene (se a modalidade for a convencional): a escritura pública será essencial à validade do ato quando se tratar de direitos reais sobre bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108 do CC).
 
A hipoteca pode ser de três espécies: 
 
a) convencional (por meio de contrato); 
 
b) legal (quando a lei a confere a certos credores em determinadas situações) e judicial (criada para assegurar a execução de uma sentença).
 
c) judicial : que se origina através de uma decisão judicial. 
Passamos a um breve apostamento de cada uma delas:
HIPOTECA CONVENCIONAL: 
 
A hipoteca convencional é aquela que se constitui por meio de um acordo entre credor e devedor da obrigação principal. 
 
Se cria mediante um contrato onde as partes reforçam a aludida obrigação estipulando a garantia hipotecária. 
Vale ressaltar que há possibilidade de incidência de ônus real sobre qualquer modalidade de obrigação.
A instituição dessa modalidade de hipoteca pode se dar mediante escritura pública se o valor for superior ao previsto no artigo 108 do Código Civil (30 salários mínimos) em , ou mediante instrumento particular, se inferior ao mencionado valor.
 
Além disso, a lei exige das pessoas casadas autorização do outro cônjuge para gravar hipoteca , salvo se casados no imóveis regime de separação absoluta ou de separação final dos aquestos, conforme o artigo 1.647 do Código Civil.
 
HIPOTECA LEGAL: 
 
A hipoteca legal é aquela que decorre de lei, casos em que as circunstâncias de fato exigem uma maior proteção à pessoa do credor. 
 
São hipóteses em que a lei visa garantir uma proteção especial, tendo em vista a qualidade do credor ou a natureza da obrigação. 
 
Esses casos vêm previstos no artigo 1.489 do Código Civil.
constituição de hipoteca legal apenas pode se dar por meio de uma sentença ou por meio de escritura pública. 
 
Em ambos os casos, deve haver inscrição da hipoteca no Cartório de Registro de Imóveis do local do bem para que ela adquira caráter real.
 
A especialização da hipoteca legal é feita em juízo e tem por finalidade a decisão discriminativa dos bens gravados. 
 
É, trocando em miúdos, procedimento por meio do qual o juízo arbitra o valor da responsabilidade e se procede à avaliação dos bens. 
 
HIPOTECA JUDICIAL: 
 
A hipoteca judicial é aquela que decorre de uma sentença condenatória que imputa ao vencido o pagamento de prestação consistente em dinheiro ou determina a conversão da obrigação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação em dinheiro.
 
Nessas hipóteses, a decisão judicial valerá como título constitutivo de hipoteca judicial
Nos termos do § 2º do artigo 495, a hipoteca poderá ser realizada me- diante a apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro de registro de imóveis.
 
No prazo de quinze dias contados da sua realização deve a parte comu- nicar o juízo da causa, para que seja intimada e dada ciência a outra parte acerca da hipoteca (art. 495§ 3º do CPC).
 
De acordo com o artigo 1.476 do Código Civil pode haver mais de uma hipoteca sobre um mesmo bem em favor de outro ou do mesmo credor, desde que o valor do imóvel seja superior ao valor da primeira obrigação garantida. Neste caso, exige-se também que no título conste expressamente .
 
Outra observação importante é que havendo mais de uma penhora, o credor da segunda hipoteca não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira hipoteca, salvo se insolvente o devedor, nos termos do artigo 1.477 do Código Civil.
 
Não serão registrados no mesmo dia, duas hipotecas ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras indicarem a hora em que foram lavradas (art. 1.494 do CC). Nesse sentido também dispõe o artigo 190 da Lei 6.015/73.
 
O artigo 191 da Lei de Registros Publicos, determina que, na hipótese de serem apresentados no mesmo dia, terão prioridade de registro os títulos prenotados no protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a pelo menos um dia útil.
O registro da hipoteca é feito no Livro 2, do cartório do local do imóvel (art. 167I, 2 da LRP). 
 
São informações indispensáveis para a realização do registro:
 
a) data do título; 
 
b) nome, domicílio e qualificação do devedor e do credor;
 
c) natureza e forma do título do ônus, sua procedência e caracterização;
 
d) valor da dívida;
 
e) prazo e juros (se houver).
 
No que tange ao registro da hipoteca judicial deve constar o número dos autos, a natureza do processo, a vara que expediu o mandado, data, local de expedição, nome do juiz e o valor (se houver).
Importante ressaltar que o registro da hipoteca tem prazo de trinta anos (redação dada pela Lei 10.931/04 ao artigo 1.485 do CC), prorrogável por igual período. Este prazo deve ser contado da data do contrato.
A hipoteca legal, no entanto, não tem prazo determinado, podendo ter duração enquanto perdurar a situação que lhe deu ensejo.
 
Por fim, o artigo 1499 do Código Civiltraz as causas que levam à extinção da hipoteca. 
São elas: 
 
a) a extinção da obrigação principal (tendo em vista que a hipoteca é acessória); 
 
b) o perecimento da coisa; 
 
c) a resolução da propriedade; 
 
d) a renúncia do credor; 
 
e) remição e a arrematação ou adjudicação do bem em leilão público .
 
Por Renato Pelagali 
 
Referência :
 
Manual de Direito Imobiliário - ARISP
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Data: 20/08/2017
Categoria: Artigos
Autor: Renato Donizeti Pelagali
INTRODUÇÃO :     A alienação fiduciária é regulada pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e suas alterações, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou também chamado de fiduciante, com o objetivo de garantia, contrata a transferência da propriedade resolúvel (que não é plena , pois vincula uma obrigação, como o caso o pagamento de prestações) de coisa imóvel ao credor de uma ...
  • INTRODUÇÃO :
 
 
A alienação fiduciária é regulada pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e suas alterações, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou também chamado de fiduciante, com o objetivo de garantia, contrata a transferência da propriedade resolúvel (que não é plena , pois vincula uma obrigação, como o caso o pagamento de prestações) de coisa imóvel ao credor de uma obrigação, ou também chamado de fiduciário , que pode ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica, e não é privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
A alienação fiduciária será constituída mediante registro do contrato na matrícula do imóvel. 
 
Constituída a propriedade fiduciária dar-se-á o desdobramento da posse da coisa imóvel, tornando-se o fiduciante, possuidor direto, e o fiduciário, possuidor indireto.
  • Obs. ; Os atos e contratos referidos na Lei nº 9.514/1997, ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
As entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação (Bancos) estão dispensadas do reconhecimento de firma e de forma pública , podendo nestes casos ser realizado a venda e a referida alienação fiduciária de imóvel por Instrumento Particular . 
 
O contrato que serve de título ao negócio fiduciário deverá conter os requisitos previstos no artigo 24, da Lei nº 9.514/97:
 
I – o valor do principal da dívida;
 
II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
 
III – a taxa de juros e os encargos incidentes; 
 
IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; 
V – a cláusula que assegura ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
 
VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
 
VII – a cláusula que dispõe sobre os procedimentos do eventual leilão do imóvel alienado fiduciariamente;
 
VIII – o prazo de carência a ser observado antes que seja expedida intimação para purgação de mora ao devedor, ou fiduciante, inadimplente. 
 
O termo de quitação emitido pelo credor fiduciário é o título hábil para averbar a reversão da propriedade plena para o nome do devedor fiduciante, mediante cancelamento do registro da propriedade fiduciária, só substituível por quitação constante de escritura pública, ou de instrumento particular com força de escritura pública, ou por sentença judicial transitada em julgado. 
O devedor fiduciante, com anuência expressa do credor fiduciário, poderá transmitir seu direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o cessionário adquirente as respectivas obrigações, na condição de novo devedor fiduciante.
  • Obs. : O título que instrumenta a transferência de direitos e obrigações deverá ingressar por ato de averbação na matrícula do imóvel, cabendo ao Cartório, na pessoa do Oficial observar a regularidade do recolhimento do imposto de transmissão.
A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência ao cessionário de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia e independe de anuência do devedor fiduciante.
Havendo cessão da posição do credor fiduciário, é indispensável à prévia averbação dessa circunstância na matrícula do imóvel para fins de substituição do credor e proprietário fiduciário originário da relação contratual pelo cessionário, o qual fica integralmente sub-rogado nos direitos e obrigações do contrato de alienação fiduciária.
 
Veja aqui uma informação importante para o Credor da dívida, caso queira transferir seu crédito não necessita anuência do devedor, todavia, se for o devedor que desejar transferir sua dívida, neste caso precisa de anuência do credor.
 
Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único, mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do mutuário neste último.
  • Obs. É dispensável a averbação da cessão referida acima no caso de crédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por cédula de crédito imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula (item 241, Cap. XX, NSCGJSP).
  • Das Intimações e da Consolidação da propriedade fiduciária
Na hipótese de vencimento da dívida sem seu regular pagamento é indispensável constituir em mora o devedor fiduciante.
Desta forma, deverá o credor fiduciário formular requerimento dirigido ao Oficial do Registro de Imóveis, observando as seguintes informações:
a) número do CPF e nome do devedor fiduciante (e de seu cônjuge, se for casado em regime de bens que exija a intimação), dispensada a indicação de outros dados qualificativos;
 
b) endereço residencial atual, e anterior, se houver;
 
c) endereço comercial, se houver;
 
d) declaração de que decorreu o prazo de carência estipulado no contrato;
 
e) demonstrativo do débito e projeção de valores para pagamento da dívida, ou do valor total a ser pago pelo fiduciante por períodos de vencimento;
 
f) número do CPF e nome do credor fiduciário, dispensada a indicação de outros dados qualificativos;
 
g) comprovante de representação legal do credor fiduciário pelo signatário do requerimento, quando for o caso. 
  • Obs. : No demonstrativo do débito ou na projeção da dívida é vedada a inclusão de valores que correspondam ao vencimento antecipado da obrigação, porém devido ao prazo para realizar a intimação do devedor, prudente é incluir pelo menos mais 2 prestações a vencer .
Não cabe ao Oficial do Registro de Imóveis examinar a regularidade do cálculo. 
Vale anotar, que na forma do art. 26§ 1º, da Lei nº 9.514/97, o terceiro que prestou a garantia também será intimado para pagamento em caso de mora do fiduciante.
  • Obs. : O requerimento poderá ser apresentado em uma única via, dispensado o reconhecimento de firma quando se tratar de entidade vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação.
Devidamente prenotado e encontrando-se em ordem o requerimento deverá ser autuado com as peças que o acompanharam, formando um processo para cada execução extrajudicial.
  • Obs.: Poderá ser exigido, no ato do requerimento, depósito prévio dos emolumentos cartorários e demais despesas estabelecidas em lei, importância que deverá ser reembolsada ao apresentante, por ocasião da prestação de contas, quando ressarcidas pelo devedor fiduciante. As despesas deverão ser cotadas, de forma discriminada.
O requerimento de intimação deverá ser lançado no controle geral de títulos contraditórios, a fim de que, em caso de expedição de certidão da matrícula, seja consignada a existência da prenotação do requerimento. 
O prazo de vigência da prenotação ficará prorrogado até a finalização do procedimento.
 
Cabe ao Oficial do Registro de Imóveis verificar a regularidade da representação e, especialmente, se quem requer a intimação tem poderes para tanto.
Deverá o Oficial de Registro de Imóveis expedir intimação a ser cumprida em cada um dos endereços fornecidos pelo credor fiduciário, da qual constarão:
 
a) os dados relativos ao imóvel e ao contrato de alienação fiduciária;
 
b) o demonstrativo do débito decorrente das prestações vencidas e não pagas e das que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos e as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, bem como a projeção da dívida, em valores atualizados, para purgação da mora; 
 
c) a indicação dos valores correspondentes às despesas de cobrança e de intimação;
 
d) a informação de que o pagamento poderá ser efetuado no Cartório de Registro de Imóveis, consignando-se o seu endereço, dias e horários de funcionamento, ou por boleto bancário, que acompanhará a intimação ou poderá ser retirado na serventia;
 
e) a advertência de que o pagamento do débito deverá ser feito no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias, contado da data do recebimento da intimação; 
 
f) a advertência de que o não pagamento garante o direito de consolidação da propriedade plena do imóvel em favor do credor fiduciário, nos termos do § 7º, do art. 26, da Lei nº 9.514/97. 
 
A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ao seu representante legal ou ao seu procurador, e poderá ser promovida por Oficial de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, mediante solicitação do Oficial do Registro de Imóveis, ou ainda, pelo correio, com Aviso de Recebimento (AR), salvo regra previamente estabelecida no contrato de financiamento. 
  • Obs.: Preferencialmente, a intimação deverá ser feita pelo serviço extra-judicial (Cartório). 
  •  
  • Quando o Oficial de Registro de Imóveis optar pela via postal, deverá utilizar-se de Sedex registrado, com aviso de recebimento (AR), e do serviço denominado “mão própria” (MP), a afim de que a correspondência seja entregue,exclusivamente, ao destinatário.
Caso ocorra o comparecimento espontâneo do devedor em cartório, a notificação será feita diretamente pelo Oficial do Registro de Imóveis ou seu preposto, ficando as despesas circunscritas aos emolumentos referentes à pre-notação e à notificação, vedada a cobrança de despesas postais ou com diligências. 
Ocorrendo o pronto pagamento, ficarão excluídos, também, os emolumentos relativos à intimação.
 
Tratando-se de vários devedores, ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação individual e pessoal de todos eles. 
Na hipótese de falecimento do devedor, a intimação será feita ao inventariante, devendo ser apresentadas cópias autênticas da certidão de óbito e do termo de compromisso de inventariante, ou certidão passada pelo ofício judicial ou tabelião de notas.
 
Entretanto, não tendo havido abertura de inventário, serão intimados todos os herdeiros e legatários do devedor, os quais serão indicados pelo credor fiduciário. 
 
Neste caso, serão apresentadas cópias autênticas da certidão de óbito e do testamento, quando houver, ou declaração de inexistência de testamento, emitida pelo Registro Central de Testamentos.. 
As intimações de pessoas jurídicas serão feitas aos seus representantes legais, indicados pelo credor-fiduciário. 
 
 
Quando o devedor não for encontrado nos endereços indicados pelo credor, a tentativa de intimação deverá ser feita no endereço do imóvel dado em garantia. 
  • Obs.: Considerar-se-á intimado o devedor que, encontrado, se recusar a assinar a intimação, caso em que o Oficial certificará o ocorrido.
Quando o devedor, seu representante legal, ou procurador se encontrar em local incerto ou não sabido, o Oficial incumbido da intimação certificará o fato, e o Oficial do Registro de Imóveis promoverá intimação por edital, publicado por 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de Comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. 
  • Obs: Admissibilidade administrativa de intimação por hora certa (item 253.1 e seguintes, Cap. XX, NSCGJSP): quando, por três vezes, o devedor, seu representante legal ou seu procurador não for encontrado em seu domicílio,residência ou em outro endereço indicado pelo credor para ser intimado e houver suspeita razoável de ocultação, o Oficial intimará qualquer pessoa próxima,parente ou não, do devedor de que no dia imediato voltará a efetuar a intima-ção na hora que designar.
Considera-se razoável a suspeita baseada em atos concretos ou em indícios de que o devedor está se furtando de ser intimado, circunstâncias estas que deverão ser indicadas e certificadas de forma detalha da pelo Oficial. 
No dia e hora designados, se o devedor não estiver presente, o Oficial procurará se informar das razões da ausência, dará por feita a intimação e deixará, mediante recibo, contrafé com alguém próximo do devedor. 
 
Em caso de recusa de recebimento da contrafé(documento com cópias dos documentos que formaram o processo de execução) ou de assinatura do recibo, o Oficial certificará o ocorrido. 
 
Efetivada a intimação por hora certa, que será certificada no procedimento em trâmite na Serventia, o Oficial enviará carta ao devedor no endereço dele constante do registro e no do imóvel da alienação fiduciária, se diverso, dando-lhe ciência de tudo. 
 
Vale lembrar, todavia, que apesar do item 253.1, Cap. XX, NSCGJSP, mencionar a procura do devedor em sua residência por três vezes para realização da intimação por hora certa – sistemática moldada em conformidade com o art. 227 do CPC/73 (citação por hora certa) - o NCPC em seu art. 252 estabelece com indispensável apenas duas idas ao domícilio ou residência da pessoa que deve ser cientificada, com efetiva suspeita de ocultação, para fim de concretização do ato pela modalidade “hora certa”.
 
Purgada a mora perante o Registro de Imóveis, o Oficial entregará recibo ao devedor e, nos 3 (três) dias seguintes, comunicará esse fato ao credor fiduciário para recebimento na serventia das importâncias recebidas, ou procederá à transferência diretamente ao fiduciário. 
 
Decorrido o prazo da intimação sem purgação da mora, o Oficial do Registro de Imóveis lançará CERTIDÃO DE TRANSCURSO DE PRAZO SEM PURGAÇÃO DA MORA e dará ciência ao requerente. 
 
A consolidação da plena propriedade (ato pela qual se transfere a propriedade ao credor) será feita à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” e, se for o caso, do laudêmio. 
Para tais fins, será considerado o preço ou valor econômico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, independentemente do valor remanescente da dívida.
  • Obs. Decorrido o prazo de 120 (centro e vinte) dias sem prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” e, se for o caso, do laudêmio os autos serão arquivados. Ultrapassado esse prazo, a consolidação da propriedade fiduciária exigirá novo procedimento de execução extrajudicial.
O fiduciante pode, com anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensada a realização do leilão. 
Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este deverá promover a realização de leilão público para venda do imóvel, nos 30 (trinta) dias subsequentes, contados da data da averbação da consolidação da propriedade, não cabendo ao Oficial do Registro de Imóveis o controle desse prazo. 
 
No primeiro leilão, o imóvel não poderá ser vendido por lance inferior ao valor de mercado do bem. Não alcançado o lance mínimo (valor de mercado do imóvel) no primeiro leilão, será designado um segundo leilão (nos 15 dias seguintes) agora aceitando-se para fim de venda como lance mínimo valor igual ou superior da dívida, despesas e demais encargos legais.
  • Obs. Havendo lance vencedor, a transmissão do imóvel ao licitante será feita por meio de registro de contrato de compra e venda, por instrumento público ou particular, no qual deverá figurar, de um lado, como vendedor, o antigo credor fiduciário e, de outro, como comprador, o licitante vencedor.
Se no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, despesas e demais encargos legais, poderá o credor permanecer com o imóvel, dispensada nova hasta pública (considerando-se extinta a dívida – art. 26§ 5º, da Lei 9.514/97).
  • Obs.: A averbação dos leilões negativos será feita a requerimento do credor fiduciário ou de pessoa interessada, instruído com cópias autênticas das publicações dos leilões e dos autos negativos, assinados por leiloeiro oficial.
Nos 05 dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (prêmios de seguro, encargos legais, tributos, contribuições condominiais, despesas com a serventia extrajudicial e comissão do leiloeiro) fato esse que importará em recíproca quitação (art. 27§ 4º, da Lei 9.514/97). Se o lance oferecido no segundo leilão for igual ao valor da dívida a obrigação do devedor será extinta.
 
Fonte: Manual do Direito Registral - ARISP
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Data: 10/04/2017
Categoria: Artigos
  Conceito , Classificação e circunstâncias de cabimento.     01 - Conceito   A origem etimológica da palavra litisconsórcio advém de consórcio, ou seja pluralidade de partes. Na verdade ocorre o litisconsórcio quando duas ou mais pessoas litigam no mesmo processo, podendo estas, litigar em conjunto ou de forma isolada, tecnicamente seria o cúmulo subjetivo de partes em um processo (1), com previsão no artigo 113 do Novo CPC.   ...
 
Conceito , Classificação e circunstâncias de cabimento.
 
 
01 - Conceito
 
A origem etimológica da palavra litisconsórcio advém de consórcio, ou seja pluralidade de partes.
Na verdade ocorre o litisconsórcio quando duas ou mais pessoas litigam no mesmo processo, podendo estas, litigar em conjunto ou de forma isolada, tecnicamente seria o cúmulo subjetivo de partes em um processo (1), com previsão no artigo 113 do Novo CPC.
 
O referido tem sua admissão em qualquer tipo procedimental, inclusive no âmbito dos Juizados Especiais, conforme artigo 10 da Lei 9099/95.
 
O Litisconsórcio, nem sempre é obrigatório e em alguns casos fica a parte com o alvedrio de usa-lo ou não, o litisconsórcio não se coaduna com a intervenção de terceiros (tratada em outro artigo), pois na intervenção a participação é na figura de terceiro, pois este é estranho a relação processual inaugural, porém há casos que este terceiro possa se tornar um litisconsórcio, também chamado de litisconsórcio ulterior que não se forma na petição inicial.
 
 
02 - Classificação;
 
Quanto a posição processual;
 
A) litisconsórcio ativo; Este quando formado no polo ativo, ou seja os autores são mais de uma parte.
B) litisconsórcio passivo; Passivo será, quando a pluralidade ocorrer na figura de Réus, ou seja, há mais de um Réu no processo.
 
Quanto ao momento de sua formação;
 
A) Inicial; Neste caso o Processo já nasce com mais de um Autor ou Réu, ou seja, se inicia com a pluralidade referida. Ex: Um engavetamento de veículo, várias pessoas ingressam contra o causador do acidente que freou bruscamente sem motivo.
 
B) Ulterior ou incidental; Neste caso o processo nasce com um Autor e um Réu, porém no tramitar da ação se verifica a necessidade de participação de outras partes como;
  • Nos casos de ocorrer a intervenção de terceiros (chamamento ao processo, assistência, denunciação a lide o amius curiae )
  • Nos casos em que há substituição da parte processual, exemplo clássico, quando os herdeiros vem substituir pelo falecimento do autor
  • Quando se achar necessário a reunião de demandas pela conexão entre elas.
  • E nos casos determinados pelo juiz conforme artigo 115 do NCPC.
Quanto a sua obrigatoriedade de formação ou não
 
A) Necessário; Será necessário quando a lei assim determinar, ou a natureza do direito tutelado não comportar sua divisão, ou seja não há como não incluir mais de uma parte no processo. Ex; ações imobiliárias, envolvendo direito real, se a parte for casada deve incluir marido e mulher na lide, outro exemplo na ação de usucapião imobiliária, segundo artigo 246 § 3º além daquele que o nome constar na Matrícula deve ser incluído os confinantes do imóvel a ser usucapido.
 
B) Facultativo; Este a princípio depende da vontade da parte quanto a sua inclusão, porém pode ocorrer situações que o Juiz pode recusar, o chamado litisconsórcio recusável, porém desde que cumprido as exigências legais o mesmo se torna irrecusável, outro ponto a exarar quanto a questão do número de participantes (litisconsórcio multitudinário), percebendo o magistrado que a quantidade pode afetar a celeridade processual e sua eficácia pode restringir a quantidade de partes em um processo.
Quanto a consequência da decisão para as partes
 
A) Simples; Será simples quando a decisão puder ser diferente para cada parte, Ex; Vários correntistas de um banco movem ação contra o Banco, para cada um a sentença será de uma forma, pois dependerá da relação pessoal de cada um com o Banco.
 
B) Unitário; Já no unitário é o contrário, neste caso a decisão é uniforme para todos, pois não há como cindir a decisão, pois se discute uma relação jurídica indivisível (2) Ex; Condôminos atuam em conjunto contra a coisa comum
 
 
OBSERVAÇÃO IMPORTANTE
 
Quando de tratar de obrigações solidárias nem sempre a decisão será litisconsórcio unitário, pois pode ser que um devedor solidário possua uma exceção pessoal que afaste a possibilidade de ser cobrado pelo credor.
Todas as hipóteses de Litisconsórcio estão previstas nos artigos 113 e 114 do NCPC.
Referências
 
01 - SCARPINELLA, BUENO CASSIO. Curso Sistematizado de Direito Processual CIvil 2. Ed São Paulo;Saraiva. 2009 vil 2, p.446
 
02 - DIDIER JR, FREDIE. Curso de Direito Processual Civil: JusPoium, 2008 vol Ip.308
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Data: 28/02/2017
Categoria: Artigos
Autor: Renato Pelagali
  PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE O CONTRATO DE EMPREITADA E DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS !!!!   Por Renato Pelagali   Não é incomum a confusão entre os referidos institutos contratuais , e com isso refletindo em prejuízos ao contratantes .    Lembre- se sempre Contrate um advogado para preparar o contrato que atenderá ao seus anseios !!! No contrato de empreitada a obrigação proveniente do negócio jurídico é de resultado, ao...
 
PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE O CONTRATO DE EMPREITADA E DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS !!!!
 
Por Renato Pelagali
 
Não é incomum a confusão entre os referidos institutos contratuais , e com isso refletindo em prejuízos ao contratantes . 
 
Lembre- se sempre Contrate um advogado para preparar o contrato que atenderá ao seus anseios !!!
No contrato de empreitada a obrigação proveniente do negócio jurídico é de resultado, ao contrário do que ocorre no contrato de prestação de serviço, em que a obrigação do prestador é de meio.
es entre ambos os institutos ;
 
 
DO CONTRATO DE EMPREITADA ;
 
Quanto ao contrato de empreitada, este possui origem histórica proveniente do direito romano, sob a forma da locatio conductio operis, ou ainda, locatio operis faciendi. 
Com relação à locatio conductio por si só, corresponde ao contrato de locação de empreitada, que tinha por objetivo regulamentar a atividade dos indivíduos que se comprometiam a locar sua mão de obra, recebendo em contra partida certo preço.
 
Por sua vez, a locatio operis faciendi mantinha relação com a empreitada contemporânea, pois correspondia à execução de certa obra, na qual o indivíduo, na época denominado conductor assumia a obrigação de realizar determinada obra previamente estipulada com seu dono, este que era denominado locator.
Dessa forma, a mão de obra fornecida pelo conductor ao locator era prestada mediante a promessa de pagamento de certo preço.
 
Quanto aos utensílios a serem utilizados na construção da edificação, estes eram fornecidos pelo locator, que os cedia mediante o pagamento de aluguel, ou seja, o contrato romano da locatio operis faciendi seria a empreitada que tinha como partes do contrato o conductor que corresponderia à figura do empreiteiro e o locator, que mantinha relação com o dono da obra.
 
Superado o contexto histórico do contrato de empreitada, passaremos a conceituá-lo. 
De acordo com os ensinamentos de Carlos Roberto de Gonçalves o contrato de empreitada pode ser definido como:
 
“(...) contrato em que uma das partes (o empreiteiro), mediante remuneração a ser paga pelo outro contraente (o dono da obra), obriga-se a realizar determinada obra, pessoalmente ou por meio de terceiros, de acordo com as instruções deste e sem relação de subordinação.”
 
Portanto, constata-se que a empreitada objetiva a entrega da obra concluída nos termos das especificações previstas no instrumento contratual mediante o pagamento de certa retribuição, logo, trata-se de obrigação de resultado, não havendo qualquer espécie de vínculo empregatício entre os contratantes.
 
Vale ressaltar ainda que o contrato de empreitada possui como características o fato de ser: bilateral, oneroso, consensual, e como regra, comutativo, pois eventualmente pode vir a ser aleatório. Além das características narradas,
 
Orlando Gomes ensina que se trata de um contrato de execução única e eventualmente de duração, na hipótese em que o empreiteiro se obriga a produzir de forma reiterada o mesmo objeto.
Ainda com relação ao tema, necessário se faz discorrer sobre as características arroladas pelo jurista Orlando Gomes. Para tanto, iremos nos valer das lições de Arnaldo Rizzardo, que ao conceituar a presença dos caracteres acima descritos no contrato de empreitada, assim dispõe:
 
“a) A bilateralidade, pelo fato de criar, mutuamente, para ambas as partes, direitos e obrigações, à remuneração paga para o empreiteiro corresponde a execução da obra devida ao dono, isto é, ao direito de um contratante é correlata a obrigação de outro.
 
b) A onerosidade, que representa a remuneração devida pelo dono da obra ao empreiteiro em razão do trabalho que este realiza, ou do serviço prestado.
 
c) A consensualidade, o que significa bastar o consentimento para a formação do contrato.
 
d) A comutatividade, representada pela equivalência mútua das prestações e das vantagens.”
 
Dessa maneira, foi possível arrolar brevemente o conceito histórico do contrato de empreitada, bem como quais são as suas principais características.
 
Assim, superada a breve análise acerca do contrato de empreitada passaremos a abordar também de forma célere sobre o contrato de prestação de serviço.
 
DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ;
 
Com relação à origem histórica, o contrato de prestação de serviço também possui raízes no direito romano, sendo muito similar ao contrato de empreitada, vez que para os romanos havia a locação de coisas, denominada locatio conductio rerum, a locação de serviços, locatio conductio operarum e a empreitada, que conforme já exposto recebia a denominação de locatio conductio operis.
 
Por sua vez, com o passar dos anos, bem como com a evolução da ciência jurídica, os doutrinadores deixaram de utilizar a expressão locação para adotar a nomenclatura prestação, expressão esta mais bem aceita do ponto de vista dos estudiosos preocupados com a defesa da dignidade humana.
Quanto ao princípio da dignidade humana e sua presença no estudo da modalidade contratual em análise, necessário se faz valermos dos ensinamentos do ilustre Caio Mário da Silva Pereira, que ao versar sobre o assunto leciona que:
 
“Não foi, portanto, em virtude de mero luxo de nomenclatura que a expressão locação de serviços desprestigiou-se, encontrando nesta outra, prestação de serviços, o substitutivo preferencial, mas pelo fato de ter parecido a primeira, a muitos juristas, atentatória da dignidade humana.”
 
Dessa maneira, impulsionado pelos motivos acima descritos por Caio Mário da Silva Pereira, o legislador pátrio fez com que o Código Civil de 2002 abandona-se a nomenclatura locação de serviços, esta que esteve presente na legislação pátria até o Código Civil de 1916 para adotar a expressão prestação de serviço.
 
Superado o contexto histórico atrelado ao contrato de prestação de serviço, passaremos nos parágrafos seguintes a conceituá-lo.
 
O contrato de prestação de serviço acaba sendo caracterizado por ser bilateral, oneroso, temporário, não solene, em que o prestador de serviço se obriga a desempenhar uma atividade eventual, de cunho material, físico ou intelectual, com independência técnica e sem subordinação hierárquica em benefício do tomador de serviços, que por sua vez, fiscalizará o trabalho do prestador obrigando-se a pagar certa contraprestação.
 
Outra questão importante que deve ser trazida a debate diz respeito à aplicabilidade da legislação cível nesta modalidade contratual, vez que é pacífico que as relações de trabalho são em regra tuteladas pela legislação trabalhista, logo, com o intuito de sanar possíveis questionamentos que virão a surgir deixaremos cristalinas também as diferenças existentes entre a prestação de serviço na esfera cível e na trabalhista, vez que são institutos jurídicos distintos.
 
Com o intuito de esclarecer a afirmação contida no parágrafo anterior, utilizaremos dos ensinamentos das doutrinadoras Maria Lígia Coelho Mathias e Maria Helena Marques Braceiro Daneluzzi, que em sua obra Contratos lecionam:
 
“... é o Direito do Trabalho o ramo do Direito que regula as relações individuais e coletivas, estabelecendo as regras que devem viger entre empregado e empregador. O primeiro trabalha sob as ordens do segundo, pois há subordinação jurídica. O Código Civil exerce, nesse particular, um caráter supletivo ou residual, disciplinando a prestação de serviço não regida pela Consolidação das Leis do Trabalho ou por estatutos especiais”.
 
Assim, resta claro que o contrato de prestação de serviço fundamentado no Código Civil terá suas controvérsias discutidas na justiça comum, mais especificamente na esfera cível, e não na justiça do trabalho, destinada exclusivamente para questões que abordam relação de emprego.
 
Portanto, nos contratos civis de prestação de serviço, a capacidade das partes, a remuneração, a possibilidade do objeto, bem como a forma, terão de ser apreciadas nos moldes estatuídos no Código Civil, sendo mencionado contrato obrigatoriamente individual, já que o coletivo é reservado apenas à legislação trabalhista, nos moldes do que preceitua o artigo 611 e seguintes da Consolidação das Leis do Trabalho.
 
Com relação à contratação, cumpre salientar que é dispensada qualquer espécie de formalidade, pois se trata de contrato não solene, podendo qualquer pessoa contratar, desde que respeitado o limite de 14 (quatorze) anos previsto pelo artigo 60 da Lei nº 8.069/90, que cria o Estatuto da Criança e do Adolescente para aqueles que pretendem figurar como prestadores de serviço.
 
“Art. 60. É proibido qualquer trabalho a menores de quatorze anos de idade, salvo na condição de aprendiz”.
A questão supracitada é abordada também por Caio Mário da Silva Pereira que ao discorrer sobre o consentimento no contrato de prestação de serviço leciona que:
 
“No tocante à capacidade civil, admite-se que o incapaz possa celebrá-lo, pois não seria jurídico que, a pretexto da falta de requisito subjetivo, fosse alguém locupletar-se com a atividade alheia”.
 
Quanto à remuneração, esta também não segue ao estabelecido na legislação trabalhista, vez que essa impõe a fixação do salário mínimo, sendo sempre obrigatório no momento do pagamento que uma parcela seja adimplida em dinheiro. Por sua vez, no âmbito do direito civil, a prestação de serviço permanece em regime livre cambista, sendo aceitas inúmeras formas de pagamento.
 
Contudo, as diferenças não se restringem às abordadas até o presente momento, pois com relação à forma de extinção do contrato também existem particularidades que precisam ser respeitadas, vez que o contrato de prestação de serviço cessará por uma das formas previstas no artigo 607 do Código Civil, sendo elas: morte de qualquer das partes, escoamento do prazo contratual, conclusão da obra, rescisão do contrato mediante aviso prévio, inadimplemento de qualquer das partes, pela impossibilidade da continuação do contrato, motivada por força maior.
 
Ao analisarmos o que fora exposto até o momento conseguimos de forma célere, porém abrangente, efetuar uma série de apontamentos com relação ao surgimento de ambas as modalidades contratuais, bem como expor as principais características e peculiaridades entre o contrato de prestação de serviço na esfera cível e trabalhista.
 
Sendo assim, a partir do presente momento passaremos a apresentar as principais diferenças existentes entre o contrato de empreitada e o de prestação de serviço com o intuito de atendermos ao que fora proposto quando da criação deste artigo jurídico.
 
Com o escopo de esclarecer as principais diferenças entre o contrato de empreitada e o de prestação de serviço iremos nos valer dos ensinamentos de Maria Ligia Coelho Mathias e Maria Helena Marques Braceiro Daneluzzi, que ao abordarem o tema lecionam:
 
“na prestação de serviço há relativa subordinação do trabalhador a quem o contratou, ao passo que na empreitada inexiste relação de subordinação do empreiteiro ao dono da obra”. (...)
“na finalidade distinta da remuneração. O prestador de serviços recebe em função do tempo trabalhado (...) A remuneração, na empreitada, leva em conta o resultado parcial ou integral do trabalho, recebendo assim, o empreiteiro, por parte iluminada ou após todo o trabalho”. (...)
“na natureza diversa da obrigação. O prestador de serviço tem obrigação de meio, porque empenha seu trabalho na atividade. O empreiteiro tem obrigação de resultado, consistente em entregar pronta a obra”. (...)
“na responsabilidade pelos riscos. Na prestação de serviço, o risco é de quem contratou o serviço. Na empreitada o risco é do empreiteiro”.
 
Dessa forma, após analisarmos o conteúdo exposto pelas doutrinadoras, podemos chegar à conclusão que apesar de causarem confusão em parte dos operadores do direito, existem diversas diferenças entre os contratos de empreitada e de prestação de serviço.
A primeira que pode ser caracterizada de forma nítida é aquela ofertada pelo próprio legislador pátrio que no Código Civil cedeu espaço para ambos os institutos, pois o contrato de empreitada possui morada entre os artigos 610 e 626, enquanto que o contrato de prestação de serviço possui previsão no artigo 593 e seguintes, todos da legislação civil em vigor.
“Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele e os materiais.”
“Art. 593. A prestação de serviço, que não estiver sujeita às leis trabalhistas ou a lei especial, reger-se-á pelas disposições deste Capítulo.”
Portanto, a primeira característica diferenciadora, que não havia inclusive sido citada acima diz respeito à própria previsão legislativa sobre cada um dos institutos jurídicos.
A segunda característica importante, esta que fora sabiamente ilustrada pelas doutrinadoras, relaciona-se à questão da subordinação, pois conforme restou claro nos tópicos anteriores, no contrato de empreitada não existe relação de subordinação entre empreiteiro e dono da obra, ao contrário do que ocorre no contrato de prestação de serviço, já que neste o tomador do serviço fiscaliza de modo constante a atividade desempenhada pelo prestador.
Insta salientar que quando falamos em subordinação no contrato de prestação de serviço não estamos versando sobre subordinação hierárquica, até mesmo pelo fato de que essa configuraria vínculo empregatício, mas sim em subordinação do ponto de vista de fiscalização da atividade realizada pelo prestador de serviço na constância do contrato pactuado com o tomador.
Outra diferença predominante entre ambos os contratos, distinção esta que talvez seja a mais importante, é aquela relacionada à natureza da obrigação assumida em cada uma das modalidades contratuais.
Cumpre esclarecer que no contrato de empreitada a obrigação é de resultado, ou seja, o objeto da contratação é certo e determinado, logo, não há subordinação alguma, sendo responsabilidade única do empreiteiro entregar a obra dentro do prazo e nos moldes avençados contratualmente, sem deixar de lado o dever de segurança e solidez inerentes ao contrato de empreitada.
Portanto, resta claro que no contrato de empreitada a obrigação proveniente do negócio jurídico é de resultado, ao contrário do que ocorre no contrato de prestação de serviço, em que a obrigação do prestador é de meio.
Outra característica diferenciadora, que inclusive já havia sido exposta nas transcrições anteriormente citadas, diz respeito à remuneração em cada uma das modalidades contratuais, pois na empreitada será pago preço certo e ajustado contratualmente com base no resultado parcial ou total do objeto contratado.
Por sua vez, no contrato de prestação de serviço o prestador receberá em função do tempo em que o serviço foi prestado, sendo esse lapso temporal limitado por lei, ao contrário do que ocorre no contrato de empreitada.
Vale ressaltar que o contrato de prestação de serviço possui duração máxima de 04 (quatro) anos, nos moldes do que preceitua o artigo 598do Código Civil, ocasião em que será extinto o contrato mesmo que o trabalho não tenha sido concluído, hipótese esta inexistente no contrato de empreitada, já que neste caso o pagamento ocorre nos moldes estabelecidos em contrato, levando em conta a entrega parcial ou total do objeto contratado.
“Art. 598. A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de quem o presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste caso, decorridos quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não concluída a obra”.
Ainda com relação à remuneração, insta salientar que se o prestador de serviço não era apto a desempenhar a função objeto da contratação, ou seja, na hipótese de não ser o prestador habilitado, não poderá lhe ser paga a remuneração nos moldes contratados.
Contudo, se a pessoa que prestou o serviço sem habilitação agiu de boa-fé e o trabalho gerou benefícios ao tomador, será facultado ao prestador o direito de cobrar uma compensação razoável, que em regra será exigida em juízo respeitando sempre o costume do lugar, o tempo de serviço prestado e a qualidade do trabalho desempenhado.
Sendo assim, resta claro que são inúmeras as diferenças existentes entre o contrato de empreitada e o de prestação de serviço, não havendo que se falar em confusão entre ambas as modalidades contratuais, vez que conforme fora comprovado, consistem em institutos jurídicos diferentes.
Dúvidas Contate-nos !!!
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Data: 10/09/2016
Categoria: Artigos
Autor: Renato D. Pelagali
  Proteção do Ponto Comercial nas Locações     A respeito do tema é importante antes de entrar no tema em si, um pequeno intróito, o ponto comercial e obtido de modo não natural, ou seja decorre de atividade humana que se prolonga no tempo, seria oriundo de investimentos realizados pelo empresário além do patrimônio imaterial que são a clientela, ou seja atrás do ponto comercial se encontra investido o patrimônio investido para exercício de ...
 
Proteção do Ponto Comercial nas Locações
 
 
A respeito do tema é importante antes de entrar no tema em si, um pequeno intróito, o ponto comercial e obtido de modo não natural, ou seja decorre de atividade humana que se prolonga no tempo, seria oriundo de investimentos realizados pelo empresário além do patrimônio imaterial que são a clientela, ou seja atrás do ponto comercial se encontra investido o patrimônio investido para exercício de sua atividade e a clientela que seria a meu ver o maior patrimônio. 
 
Neste sentido, temos que o imóvel onde se exerce o ponto comercial muitas vezes não é propriedade do empresário, existe entre eles uma locação, comodato ou qualquer outra figura basilar, com isso, com isso surge algumas indagações;
 
, A quem pertence esse ponto comercial? Ao proprietário do imóvel ou ao empresário /locatário? 
Há proteção jurídica para estes casos? 
 
Com isso vamos neste singelo artigo tentar elucidar algumas dúvidas. 
O ponto comercial pertence ao explorador da atividade econômica, pois com a relação locaticia a ele e transferido o direito de uso e gozo no exercício de sua posse, não seria justo todo este esforço ser transferido ao locador..
 
O Ponto Comercial e fruto de atividade do empresário, neste sentido não existe por si só, sendo assim todo este investimento e trabalho do empresário precisa de proteção, pois se assim não fosse qual seria a garantia para investimento? Causaria uma insegurança tamanha que teríamos poucos empresários e com isso refletindo no desenvolvimento da Cidade e País. 
 
Veja que a matéria é de extrema importância pois interfere na própria economia de uma País, sendo assim o nosso sistema normativo se preocupou com isso e criou a Ação Renovatória, que nada mais tem por objetivo em seu fulcro a proteção do Ponto Comercial, além da renovação do contrato que de certo modo está implícita. 
 
Esta ação protege efetivamente o direito ao Ponto Comercial resultante da atividade desenvolvida, motivo pelo qual em caso de sublocação, quem terá o direito à renovação será o sublocatário, que é quem possui efetivamente o ponto.
 
Assim, preenchido certos requisitos dispostos no Art. 51da Lei do inquilinato(Lei 8245/91), o empresário ou sociedade empresária, poderá pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de locação. Vale ressaltar que, no entanto, tal direito não é absoluto, tendo em vista que este vai de encontro com o direito à propriedade do locador. E quais são esses requisitos para a proteção do ponto comercial? Como segue;
 
I ‐ o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado. Importante salientar que não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado, já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples comunicação prévia, quando na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter‐se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar‐se conhecido.
 
II ‐ o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração, desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior ao requisito legal. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos, mas não exige‐se que todos sejam por prazo determinado, mas apenas o último, que será renovado. 
 
III ‐ o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Exige‐se que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos três anos ininterruptos, prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação. Importante, ainda, observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória, que muitas vezes passa despercebido: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado, prazo este decadencial, ou seja, sem suspensão ou interrupção. É recomendável, portanto, que já no início do último ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovação. O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação, e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária, o remanescente, se permanecer no mesmo ramo terá também este direito. Porém, existem exceções nas quais, mesmo preenchidos os requisitos necessários para a propositura da ação renovatória, o direito de propriedade prevalece sobre os interesses do locatário. Os artigos 52 e 72 da Lei 8245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessários para a Ação Renovatória o proprietário poderá exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada, ou seja, tomar para si o imóvel independentemente da existência do direito de renovação por parte do locatário. E quais são esses casos? Vejamos:
 
I – se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
 
II – se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Além destes casos estabelecido em lei, é possível que haja uma indenização pela perda do ponto quando decorra alguma violação da boa‐fé contratual, seja ela subjetiva ou mesmo objetiva, como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário, aproveitando‐se do nome já formado por aquele para captar clientes.
 
Sendo assim para finalizar, vimos que o Ponto Comercial gozo sim de proteção, porém há requisitos para que possa se exercer está proteção, neste sentido e importante se verificar e consultar uma Advogado para não sofrer prejuízos desnecessários.
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Data: 10/07/2016
Categoria: Artigos
Autor: Renato D Pelagali
    Breves poderações       Instituição e o ato que torna jurídico o condomínio para que assim possa se relacionar com os condôminos e de certa forma criar o vinculo jurídico, além do mais cria figura a Pessoa Jurídica que irá praticar os atos da vida civil, como se trata a Pessoa Jurídica uma ficção jurídica os condominios não estão regulados como Pessoas Jurídicas, sendo estas de certa forma uma...
 
 
Breves poderações
 
 
 
Instituição e o ato que torna jurídico o condomínio para que assim possa se relacionar com os condôminos e de certa forma criar o vinculo jurídico, além do mais cria figura a Pessoa Jurídica que irá praticar os atos da vida civil, como se trata a Pessoa Jurídica uma ficção jurídica os condominios não estão regulados como Pessoas Jurídicas, sendo estas de certa forma uma ficção jurídica, porem com isso para regulamentar seus atos é com a instiuição que além da criação nesta haverá a separação e conseqüente descriminação das unidades exclusivas e as partem que compõe a propriedade condominial, a fração ideal, além das regras de convívio e normas regulamentadoras da vida em condomínio (Regimento Interno e Convenção Condominial), 
 
No mesmo contexto é importante indagar que somente ha responsabilidade do condomínio com a refrida instituição, antes do ato é de responsabilidade do incorporador.
Veja art 1332 CC
 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
 
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
 
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
 
Antigamente na lei derrogada ou como alguns entendem que não Lei 4591 /64 a definição se dava exclusivamente em razão do tamanho das unidades, não se levando em conta sua fração ideal, porém como já vimos o art 1331 § 3º do Código Civil Brasileiro deixa claro que a fixação deve ser em valor da forma ordianinal ou percentual.
 
Porem a regra para estabelecer esta fração, ou seja o modelo aritimetico utlizado foi novamente questionado e com a Lei 10931/04 (Lei que Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário), fica de certa forma a entender que cabe ao incorporador definir estes parâmetros e consequetemente indicar a fração ideal.
 
Calculada a fração ideal, fica determinada a especificação do condomínio, pois esta especificação nada mais é que tornar jurídico a referida fração ideal, sendo assim delimitando o que é exclusivo e o que é comum, no que se refereao exercício da propriedade e regulamentar os referidos exercícios, além do mais, esta especificará de modo objetivo as delimitações de suas áreas, para posteriormente distribuir as referidas despesas, além de tão importante que para se alterar uma especificação se resbala no direito de propriedade. Nem por sentença é possível modifica-la, exceção esta prevista no art 1351 do Código Civil;
 
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
 
Na especificação o incorporador necessita e dela faz parte a Convenção de Condomínio e outros documentos pertinentes, vejamos os artigos 1333 e 1334do CC
 
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
 
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
 
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
 
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
 
II - sua forma de administração;
 
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
 
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
 
V - o regimento interno.
 
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
 
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
 
Além destes o incorporador deverá juntar mais documentos como ISS da obra, Certidão de INSS entre outros, estes são casos dos condomínios novos a ser instituir, como tratamos de condomínio já instituído vamos deixar este assunto para outro momento.
 
Partes comum e exclusivas 
 
 
Neste contexto importante se faz entender o conceito de condomínio, no enfoque do direito de propriedade analisando de que neste modo há varias pessoas exercem seu direito de propriedade sobre coisa comum e de forma indivisível, porem dentre as quais há parte que são exclusivas a seu uso e parte que são comum, onde podemos entender que por mais que são proprietários nos termos do art 1228 CC, este direito de propriedade está vinculado a exclusividade ou não no que tange os condomínios.
 
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
 
Ou seja, o direito de dispor fica condicionado, vejamos o que dispõe o art 1331do CC
 
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
 
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
 
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
 
Podemos verificar com ênfase como o próprio texto de lei é expresso, sendo assim as garagens, salvo expressa na convenção, e os caso de existirem matricula própria, alem da vedação da lei ou da convenção para restrigir as quais pessoas pode ser aliendados, no mesmo sentido o solo e todo o sistema de utilização comum há vedação expressa de sua separação e conseqüente alienação. Estas partes sera denominada fração ideal, ou seja a propriedade de uma fatia que poderá esta serr decimal ou ordinaria, melhor dizendo em porcetagem ou por metros, além disso que por mais privilegiada que seja não e permitido a proibição ao acesso as vias públicas, além de citar com relação a cobertura, ou seja o terraço, porém há casos de ser unidade exclusiva, apartamentos de cobertura neste caso há escritura de constituição do condomínio com menção expressa. Veja nos § 3º, 4º e 5º.
 
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
 
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
 
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
 
A UNIDADE AUTONOMA E AS ÁREAS COMUNS 
 
Conforme já tratado no intróito, o condomínio edilício é dividido em áreas comuns (pela sua fração ideal) e áreas exclusivas, art 1331 CC, diferente do condomínio convencional, as frações idéias no edilício não podem ser alinenadas e portanto afastadas a possibilidade de penhora ou qualquer outra constrição ou alienação, porém já a parte exclusiva esta sim esta apartada da fração ideal portanto pode sofrer os efeitos de uma execução e até mesmo ser alienada a terceiros ou cedida através de comodato ou locação, portanto também impossivel usucapir. Alias importante frisar que a propriedade condominial carrega a obrigação propter rem (da própria coisa) ou seja, a taxa condominial e obrigação obrigatória para o exercício de sua propriedade, caso ela não cumprida a própria coisa servirá para garantia de sua obrigação. Trataremos mais a frente. 
 
O professor João Batista Lopes, diz “como corolário dessa afirmação incivil seria premiar com usucapião o condômino que revelou desprezo pelo diploma legal a quem devem obediência todos os que vivem no universo do condomínio “.
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Data: 12/05/2016
Categoria: Artigos
Autor: Renato D Pelagali
  Unidades autônomas e áreas comuns.     O condomínio edilício é dividido em áreas comuns (pela sua fração ideal) e áreas exclusivas, art 1331CC, diferente do condomínio convencional, as frações ideias no edifício não podem ser alienadas e portanto afastadas a possibilidade de penhora ou qualquer outra constrição ou alienação, porém já a parte exclusiva esta sim esta apartada da fração...
 
Unidades autônomas e áreas comuns.
 
 
O condomínio edilício é dividido em áreas comuns (pela sua fração ideal) e áreas exclusivas, art 1331CC, diferente do condomínio convencional, as frações ideias no edifício não podem ser alienadas e portanto afastadas a possibilidade de penhora ou qualquer outra constrição ou alienação, porém já a parte exclusiva esta sim esta apartada da fração ideal portanto pode sofrer os efeitos de uma execução e até mesmo ser alienada a terceiros ou cedida através de comodato ou locação, portanto também impossível usucapir.
 
Aliás importante frisar que a propriedade condominial carrega a obrigação propter rem (da própria coisa) ou seja, a taxa condominial e obrigação obrigatória para o exercício de sua propriedade, caso ela não cumprida a própria coisa servirá para garantia de sua obrigação. Trataremos mais a frente.
 
O professor João Batista Lopes, diz “como corolário dessa afirmação in civil seria premiar com usucapião o condômino que revelou desprezo pelo diploma legal a quem devem obediência todos os que vivem no universo do condomínio “.
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Data: 11/11/2015
Categoria: Artigos
Autor: Renato Donizeti Pelagali
Comissão de corretagem     Abusos na cobrança de comissão de corretagem em contratos de compra e venda também provocam muitas demandas no Judiciário. Segundo a jurisprudência do tribunal, o ônus da corretagem cabe à vendedora, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação. Em uma decisão, o STJ determinou a divisão solidária da comissão entre vendedor e comprador. "Em regra, a respons...
Comissão de corretagem
 
 
Abusos na cobrança de comissão de corretagem em contratos de compra e venda também provocam muitas demandas no Judiciário.
Segundo a jurisprudência do tribunal, o ônus da corretagem cabe à vendedora, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação. Em uma decisão, o STJ determinou a divisão solidária da comissão entre vendedor e comprador. "Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da obrigação." (Ag 1.119.920).
Para o STJ, é incabível a comissão quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AREsp 390.656). Em decisão proferida em um recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explica que, após o CC, pela disposição contida no artigo 725, é possível a comissão em caso de arrependimento.
Pelo novo código, o julgador deve refletir sobre o que é resultado útil a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra não justifica o pagamento de comissão.
A ministra Andrighi disse que é comum, após o pagamento de pequeno sinal, as partes pedirem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levar o negócio adiante, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção.
Essas providências, segundo a ministra, encontram-se no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem (REsp 1.183.324).
 
 
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Data: 12/05/2015
Categoria: Artigos
Autor: renato D Pelagali
Atenção ao assinar um contrato de locação   Atenção ao assinar o contrato de Locação residencial Procurar por um local para alugar é uma situação que requer muitos cuidados. Ao escolher um imóvel deve-se levar em consideração os serviços prestados na redondeza, os meios de transporte que servem à região, e claro, verificar as condições do imóvel.   O locatário deve verificar acima de tudo, se quem...
Atenção ao assinar um contrato de locação
 
Atenção ao assinar o contrato de Locação residencial Procurar por um local para alugar é uma situação que requer muitos cuidados. Ao escolher um imóvel deve-se levar em consideração os serviços prestados na redondeza, os meios de transporte que servem à região, e claro, verificar as condições do imóvel.
 
O locatário deve verificar acima de tudo, se quem está alugando o imóvel é o verdadeiro proprietário, pois existem casos em que uma pessoa se passa por dono do imóvel, que na realidade pode não ser.
 
Na hora de assinar um contrato de locação, alguns aspectos são de importante relevância, como o valor do aluguel, data de vencimento, índice de reajuste, data base de correção, valor da multa contratual em caso de inadimplência ou rescisão contratual, entre outros, para assim, evitar problemas futuros.
 
O importante para o sucesso do negócio é que ambas as partes devem ler e entender o contrato de locação em todas as suas cláusulas para não haver dúvidas, mas se caso isso ocorrer, é importante procurar um profissional da área jurídica para esclarecimentos. As cláusulas estabelecidas nos contratos de locações, normalmente são estabelecidas de forma padrão, porém, às vezes, algumas alterações são realizadas de comum acordo entre os negociantes.
 
Se o locatário não tiver mais interesse em renovar o contrato de locação do imóvel, deverá notificar o proprietário com antecedência de 30 dias e o mesmo valerá para o locador em caso de retomada do imóvel, ambos cientes do cumprimento das obrigações de cada um pactuadas no contrato. Antes de desocupar o imóvel, o locatário deverá cedê-lo para vistoria do proprietário ou de seu representante legal para verificação de possíveis reparos no local que eventualmente seja de sua responsabilidade, além de, devolver as chaves do mesmo mediante recibo de entrega junto à imobiliária ou diretamente ao locador.
 
De qualquer forma, o principal conselho é não alugar um imóvel baseado apenas em acertos verbais. É essencial a formalização em contrato, que deve ser assinado por todas as partes sob a fiscalização de um profissional da área jurídica, e lógico, antes da sua assinatura, esse contrato deve ser lido atentamente para que nenhum item passe desapercebido e para que todas as dúvidas sejam esclarecidas antecipadamente
 
 
 
 
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Data: 10/03/2015
Categoria: Artigos
Autor: Renato D Pelagali
Atenção ao assinar um contrato de locação     Atenção ao assinar o contrato de Locação residencial Procurar por um local para alugar é uma situação que requer muitos cuidados. Ao escolher um imóvel deve-se levar em consideração os serviços prestados na redondeza, os meios de transporte que servem à região, e claro, verificar as condições do imóvel.   O locatário deve verificar acima de tud...
Atenção ao assinar um contrato de locação
 
 
Atenção ao assinar o contrato de Locação residencial Procurar por um local para alugar é uma situação que requer muitos cuidados. Ao escolher um imóvel deve-se levar em consideração os serviços prestados na redondeza, os meios de transporte que servem à região, e claro, verificar as condições do imóvel.
 
O locatário deve verificar acima de tudo, se quem está alugando o imóvel é o verdadeiro proprietário, pois existem casos em que uma pessoa se passa por dono do imóvel, que na realidade pode não ser.
 
Na hora de assinar um contrato de locação, alguns aspectos são de importante relevância, como o valor do aluguel, data de vencimento, índice de reajuste, data base de correção, valor da multa contratual em caso de inadimplência ou rescisão contratual, entre outros, para assim, evitar problemas futuros.
 
O importante para o sucesso do negócio é que ambas as partes devem ler e entender o contrato de locação em todas as suas cláusulas para não haver dúvidas, mas se caso isso ocorrer, é importante procurar um profissional da área jurídica para esclarecimentos.
 
As cláusulas estabelecidas nos contratos de locações, normalmente são estabelecidas de forma padrão, porém, às vezes, algumas alterações são realizadas de comum acordo entre os negociantes.
 
Se o locatário não tiver mais interesse em renovar o contrato de locação do imóvel, deverá notificar o proprietário com antecedência de 30 dias e o mesmo valerá para o locador em caso de retomada do imóvel, ambos cientes do cumprimento das obrigações de cada um pactuadas no contrato.
 
Antes de desocupar o imóvel, o locatário deverá cedê-lo para vistoria do proprietário ou de seu representante legal para verificação de possíveis reparos no local que eventualmente seja de sua responsabilidade, além de, devolver as chaves do mesmo mediante recibo de entrega junto à imobiliária ou diretamente ao locador.
 
De qualquer forma, o principal conselho é não alugar um imóvel baseado apenas em acertos verbais.
 
É essencial a formalização em contrato, que deve ser assinado por todas as partes sob a fiscalização de um profissional da área jurídica, e lógico, antes da sua assinatura, esse contrato deve ser lido atentamente para que nenhum item passe desapercebido e para que todas as dúvidas sejam esclarecidas antecipadamente
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